Weiterbildung – Online lernen – Kredit – Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung – Umschuldung bei der Baufinanzierung, Zweck, Zeitpunkt & Anschlussfinanzierung
In diesem Beitrag lernen Sie mehr zur Umschuldung bei der Baufinanzierung. Genauer zum Zweck und dem richtigen Zeitpunkt beim Umschulden, zu den Kosten der Vorfälligkeit sowie zur Finanzierung im Anschluss.
Für die Praxis: Sie erfahren, wann sich eine Umschuldung wirklich lohnt, welche Fristen gelten (inkl. Sonderkündigungsrecht) und wie Sie Angebote so vergleichen, dass am Ende nicht nur der Zinssatz, sondern die Gesamtkosten stimmen.
- Definition: Ablösung des bestehenden Baudarlehens durch ein neues Darlehen
- Ziel: bessere Konditionen, planbarere Rate oder passendere Laufzeit
- Wichtige Themen: § 489 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung, Forward-Darlehen, Anschlussfinanzierung
Beispiel für die Umschuldung bei der Baufinanzierung
Die Umschuldung bei der Baufinanzierung ist die Ablösung des laufenden Baudarlehens durch ein neues Darlehen bei einer anderen oder auch derselben Bank, aber auf jeden Fall zu besseren Konditionen. Wenn es sich um eine andere Bank handelt, werden die Schulden vom Gläubiger A zum Gläubiger B verschoben.
Beispielrechnung: Angenommen, die Restschuld beträgt 150.000 Euro, die Restlaufzeit liegt bei 12 Jahren und bei der Umschuldung sparen Sie 0,3 % Zinsen. Dann ergibt sich – grob gerechnet – eine Ersparnis von etwa 5.490 Euro. Je nach Tilgungsplan, Zinsbindung und Gebühren kann die tatsächliche Ersparnis etwas höher oder niedriger ausfallen.
Merksatz: Entscheidend ist nicht nur der Sollzins, sondern die Frage: Wie hoch sind die Gesamtkosten bis zum Ende der Laufzeit – inklusive Gebühren und möglicher Vorfälligkeit?
Das ist bei einer vergleichsweise kleinen Zinsdifferenz und auch bei keiner sehr hohen Kreditsumme so viel Geld, dass sich hierfür der Aufwand der Umschuldung lohnen kann. Daher gibt es bei vielen Kreditarten die Möglichkeit umzuschulden – bei einer Baufinanzierung ist das Einsparpotenzial häufig besonders groß, weil die Summen hoch und die Laufzeiten lang sind.
Neben der Ersparnis kann eine Umschuldung auch den Zweck haben, die Rate besser an Ihre Lebenssituation anzupassen oder die Laufzeit zu verändern. Dafür genügen manchmal Verhandlungen mit dem bisherigen Kreditgeber (z. B. über Tilgungswechsel oder Prolongation). Dennoch: Ein Angebotsvergleich schafft Klarheit – und verbessert Ihre Verhandlungsposition.
Was bedeutet Umschuldung bei der Baufinanzierung?
Unter Umschuldung bei der Baufinanzierung versteht man die Ablösung eines bestehenden Immobiliendarlehens durch ein neues Darlehen. Das Ziel ist typischerweise:
- Zins sparen und damit die Gesamtkosten reduzieren
- Rate optimieren (z. B. durch längere Laufzeit oder andere Tilgung)
- Planungssicherheit erhöhen (z. B. längere Zinsbindung)
- Darlehen strukturieren (z. B. mehrere Bausteine zusammenführen, wenn sinnvoll)
Wichtig: Eine Umschuldung ist kein Selbstzweck. Sie ist dann sinnvoll, wenn die neue Finanzierung nach Abzug aller Kosten tatsächlich besser zu Ihrer Situation passt oder messbar günstiger ist.
Jederzeit möglich?
Leider nicht. Während der Sollzinsbindung kann der Kunde den Vertrag nur in Sonderfällen kündigen, aber nicht allein wegen besserer Zinsen bei einer anderen Bank. Die Fristen für die Zinsbindung fallen recht verschieden aus. Üblich sind rund fünf bis 20 Jahre, manchmal sind es auch nur zwei oder drei Jahre, in anderen Fällen sogar 30 Jahre.
Allerdings räumt der Gesetzgeber Kreditnehmern ein Recht zur Sonderkündigung nach zehn Jahren ein. Dann können Sie auf jeden Fall die Baufinanzierung umschulden – siehe § 489 BGB Absatz 1 Satz 2. Die Kündigungsfrist nach zehn Jahren beträgt dann sechs Monate.
Diese Form der Sonderkündigung ist nach zehn Jahren jederzeit möglich. Kreditnehmer können sich auch im 11., 15. oder 20. Jahr dazu entschließen, unabhängig davon, wie lange ihre Finanzierung noch läuft. Ein Muster für die Kündigung vom Kredit können Sie kostenlos downloaden.
Im Beitrag von baufi-deutschland.de finden Sie weitere Aspekte zum Sonderkündigungsrecht bei der Baufinanzierung nach § 489 BGB. Dort werden Voraussetzungen, zeitliche und finanzielle Aspekte sowie praktische Alternativen beschrieben.
Wann lohnt sich eine Umschuldung wirklich?
Ob sich eine Umschuldung bei der Baufinanzierung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. Die reine Zinsdifferenz ist wichtig – aber nicht allein entscheidend. Prüfen Sie immer die Kombination aus Restschuld, Restlaufzeit, Kosten und Flexibilität.
| Prüfkriterium | Warum es wichtig ist | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| Zinsdifferenz | Bestimmt die potenzielle Ersparnis | Je höher die Restschuld, desto stärker wirkt selbst ein kleiner Unterschied |
| Restlaufzeit | Je länger, desto mehr Einsparpotenzial | Bei kurzer Restlaufzeit kann die Ersparnis zu klein sein |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Kann die Ersparnis „auffressen“ | Vor Ablauf der Zinsbindung genau rechnen |
| Gebühren/Nebenkosten | Notar/Grundbuch, ggf. Vermittlungskosten | Bei Bankwechsel entstehen oft zusätzliche Kosten |
| Tilgung & Flexibilität | Beeinflusst Laufzeit und Risiko | Tilgungswechsel + Sondertilgung erhöhen Handlungsspielraum |
Zinsvergleich richtig machen: Worauf Sie achten sollten
Vergleichen Sie Angebote nicht nur über den Sollzins. Achten Sie auf:
- Effektivzins (berücksichtigt Kosten, wenn eingerechnet)
- Zinsbindung (wie lange ist der Zinssatz fest?)
- Tilgungssatz (wie schnell bauen Sie Schulden ab?)
- Sondertilgung (z. B. jährlich 5–10 % möglich?)
- Tilgungsanpassung (können Sie die Tilgung später ändern?)
Eine Umschuldung kann auch sinnvoll sein, wenn Sie Ihre Finanzierung stabiler machen möchten: beispielsweise durch längere Zinsbindung oder einen planbaren Tilgungsplan. In diesem Fall steht nicht nur „Sparen“, sondern Risikominimierung im Mittelpunkt.
Frühzeitig planen
Ein sogenanntes Forward-Darlehen sichert dem Kreditnehmer die aktuellen Zinsen für eine spätere Kreditaufnahme – teilweise bis zu fünf Jahre im Voraus. Es kann sich lohnen, wenn Sie absehen können, dass eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung in den nächsten Jahren ansteht und Sie Ihr Zinsrisiko reduzieren möchten.
Es lohnt sich besonders bei folgenden Szenarien:
- Die Sollzinsbindung beträgt zehn Jahre oder länger, inzwischen sind mindestens fünf Jahre vergangen.
- Die Sollzinsbindung liegt unter zehn Jahren. Bis zu ihrem Ablauf vergehen noch maximal fünf Jahre.
Hinweis: Ein Forward-Darlehen enthält meist einen kleinen Zinsaufschlag. Dafür gewinnen Sie Planungssicherheit, wenn Sie steigende Zinsen befürchten.
Die Spekulation dahinter ist simpel: Wenn Zinsen steigen, haben Sie sich günstige Konditionen gesichert. Wenn Zinsen fallen, kann das Forward-Darlehen im Vergleich teurer sein. Deshalb sollte die Entscheidung immer auf einer realistischen Einschätzung Ihrer Restschuld, Ihrer Haushaltsrechnung und Ihrer Risikobereitschaft beruhen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Auch eine frühere Umschuldung bei der Baufinanzierung gegen eine Entschädigung der Vorfälligkeit ist möglich. Das lohnt sich zum Beispiel dann, wenn der Zinsvorteil groß ist oder wenn Ihre Zinsbindung ohnehin bald endet. Häufig wird eine Umschuldung mit Vorfälligkeit etwa ein Jahr vor Ablauf genauer geprüft, weil die Vorfälligkeitsentschädigung dann tendenziell geringer ausfallen kann – je nach Vertrag und Restlaufzeit.
Die Entschädigung wegen Vorfälligkeit kann jedoch teuer sein. In diesem Fall sollten Sie mit spitzem Stift rechnen, ob sich der Aufwand lohnt. Wenn die Ersparnis nur sehr klein ist, verzichten viele Kreditnehmer auf die Umschuldung vor Ablauf der Bindung.
Sie finden mit dem Vorfälligkeitsrechner von Stiftung Warentest eine gute Möglichkeit, eine erste Orientierung zur möglichen Entschädigung zu erhalten. Für die genaue Zahl ist am Ende die Bankberechnung maßgeblich.
Welche Kosten können bei der Umschuldung entstehen?
Damit Ihr Vergleich sauber ist, sollten Sie typische Kostenpositionen berücksichtigen:
- Vorfälligkeitsentschädigung (bei Umschuldung vor Ende der Zinsbindung)
- Notar- und Grundbuchkosten (z. B. für Grundschuld-Abtretung oder neue Grundschuld, abhängig vom Vorgehen)
- Bearbeitungs- und Schätzkosten (je nach Bank/Produkt)
- Gebühren für Vermittlung/Plattform (falls genutzt, abhängig vom Modell)
Praxis-Tipp: Fragen Sie beim Angebot direkt nach den Gesamtkosten und lassen Sie sich ein nachvollziehbares Rechenblatt geben. So erkennen Sie schnell, ob die Umschuldung nur „auf dem Papier“ gut aussieht – oder tatsächlich Geld spart.
Umschulden als Anschlussfinanzierung
Die Finanzierung im Anschluss nach dem Ende der Sollzinsbindung kann auch eine Umschuldung bei der Baufinanzierung sein bzw. wird oft so gehandhabt. Es handelt sich darum, dass die Bank den bestehenden Kredit für die Baufinanzierung entweder zu neuen Konditionen verlängert (die sogenannte Kreditverlängerung oder Prolongation), oder dass Sie zu einer anderen Bank wechseln, weil dort die Konditionen besser sind.
Führen Sie die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter durch, müssen Sie bei der ersten Bank die Restschuld ablösen – mithilfe des neuen Darlehens. Das ist eine klassische Umschuldung.
Wenn diese Art der Finanzierung geplant ist, sollten Sie das Ihrer bisherigen Bank frühzeitig mitteilen – am besten einige Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Vorher sollte der Vertrag mit der neuen Bank bereits verbindlich vorbereitet sein.
Ihre Optionen bei der Anschlussfinanzierung
- Prolongation: Verlängerung bei der bisherigen Bank (oft bequem, nicht immer günstig)
- Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank (häufig bessere Konditionen möglich)
- Forward-Darlehen: Zinsen früh sichern, wenn der Ablauf absehbar ist
Verhandlungsstrategie: Konditionen verbessern
Es besteht auch die Möglichkeit, sich verbindliche Zusagen anderer Banken einzuholen – mit konkretem Zinsangebot – und diese der aktuellen Bank vorzulegen. So können Sie für die Finanzierung im Anschluss deutlich bessere Konditionen aushandeln.
Im Beitrag: Immobilienkredit Vergleich erfahren Sie, welche Kriterien bei der Auswahl wichtig sind und wie Sie Angebote strukturiert vergleichen.
Ablauf & Checkliste: Umschuldung bei der Baufinanzierung
Mit einer klaren Vorgehensweise sparen Sie Zeit, vermeiden Fehler und erhöhen die Chance auf gute Konditionen. Nutzen Sie den Ablauf als Orientierung.
Ablauf in 7 Schritten
- Restschuld und Zinsbindungsende prüfen: Wann endet die Sollzinsbindung? Gibt es Sonderkündigungsrechte?
- Aktuellen Vertrag analysieren: Sollzins, Tilgung, Sondertilgung, Tilgungswechsel, Gebühren, Bedingungen.
- Haushaltsrechnung aktualisieren: Welche Rate ist dauerhaft tragbar – inklusive Puffer?
- Mehrere Angebote einholen: Nicht nur „besten Zins“, sondern Gesamtkosten vergleichen.
- Vorfälligkeitsentschädigung klären: Falls Umschuldung vor Ablauf geplant ist: exakte Bankberechnung anfordern.
- Entscheidung treffen und Fristen einhalten: Kündigungsfristen, Unterlagen, Zusagen und Terminplanung beachten.
- Abwicklung (Ablösung/Grundschuld): Neue Bank löst ab, Grundschuld wird übertragen oder neu bestellt.
Welche Unterlagen werden häufig benötigt?
- Aktueller Darlehensvertrag und letzter Konto-/Darlehensauszug mit Restschuld
- Nachweise zum Einkommen (Gehaltsabrechnungen, ggf. Steuerbescheide)
- Unterlagen zur Immobilie (z. B. Grundbuch, Wohnfläche, Energieausweis – je nach Bank)
- Übersicht laufender Verpflichtungen (Kredite, Leasing, Unterhalt etc.)
- Ggf. Nachweise zu Modernisierungen oder Wertsteigerungen
Sicherheits-Hinweis: Dieser Beitrag bietet Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzberatung. Bei hohen Beträgen lohnt sich eine zweite Meinung (z. B. Beratung, unabhängiger Vergleich, Bankgespräch mit Rechenblatt).
FAQ: Häufige Fragen zur Umschuldung bei der Baufinanzierung
Ab welcher Zinsdifferenz lohnt sich die Umschuldung?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Als grobe Orientierung gilt: Je höher Restschuld und Restlaufzeit, desto eher lohnt sich schon eine kleine Zinsdifferenz. Entscheidend ist die Rechnung nach Abzug aller Kosten (Vorfälligkeit, Grundbuch/Notar, Gebühren).
Wann sollte ich Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen?
Idealerweise beginnen Sie frühzeitig, damit Sie nicht unter Zeitdruck entscheiden. Besonders wenn ein Forward-Darlehen für Sie infrage kommt, sind mehrere Monate bis Jahre Vorlauf sinnvoll. Spätestens einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie konkrete Angebote vorliegen haben.
Ist die Prolongation bei der bisherigen Bank immer schlechter?
Nicht zwingend. Sie ist oft der bequemste Weg. Ob sie gut ist, zeigt der Vergleich. Holen Sie Angebote ein und verhandeln Sie dann mit Ihrer Bank – häufig lassen sich Konditionen verbessern, wenn Alternativen auf dem Tisch liegen.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?
Im Regelfall fällt bei einer Ablösung vor Ende der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ausnahmen können in Sonderfällen gelten (z. B. Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB nach zehn Jahren). Prüfen Sie Ihre Vertragsbedingungen genau und lassen Sie sich die Kosten schriftlich berechnen.
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