Weiterbildung – Online lernen – Kredit – Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung – Immobilienfinanzierung 4 goldene Regeln kostenlos, Alternative und Fördermittel
Sie erhalten Informationen zum Thema Immobilienfinanzierung sowie zu den goldenen Regeln und den Alternativen, die Sie bei der Finanzierung haben. Weiterhin stellen wir Ihnen kurz das Bausparen, das Hypothekendarlehen, das Versicherungsdarlehen sowie die Fördermittel vom Staat vor.
Der Beitrag ist bewusst praxisnah aufgebaut: Sie können sich Schritt für Schritt orientieren, typische Kosten realistisch einplanen und am Ende schneller entscheiden, welche Finanzierungsform zu Ihrem Vorhaben passt.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung. Konditionen, Förderprogramme und Voraussetzungen können sich ändern. Prüfen Sie Details immer direkt beim Anbieter.
Immobilienfinanzierung kurz erklärt: Worum geht es wirklich?
Eine Immobilienfinanzierung ist die langfristige Finanzierung von Kauf, Bau oder Sanierung einer Immobilie. In der Praxis besteht sie meist aus einem Bankdarlehen (häufig als Annuitätendarlehen umgesetzt), Ihrem Eigenkapital und – je nach Vorhaben – ergänzenden Bausteinen wie Förderkrediten oder Bausparen.
Wichtig ist nicht nur der Zinssatz, sondern die Gesamtlogik der Finanzierung: Wie hoch ist die monatliche Belastung? Wie sicher ist die Rückzahlung bei Veränderungen (Jobwechsel, Familienplanung, Instandhaltung)? Und wie flexibel bleiben Sie, wenn Sie umschulden oder Sondertilgungen leisten möchten?
Vier goldene Regeln der Immobilienfinanzierung
Eine solide Finanzierung beginnt nicht bei der Bank, sondern bei Ihrer Planung. Mit den folgenden Regeln vermeiden Sie typische Fehler: zu knapp kalkulierte Nebenkosten, zu kurze Zinsbindung oder eine Tilgung, die Sie langfristig überfordert.
Eigenkapital – Regel 1: Je mehr Substanz, desto besser die Konditionen
Regel 1 – Eine Faustregel besagt, dass der Käufer mindestens ein Drittel der Kaufsumme in Form von Eigenkapital mitbringen sollte. Jeder Euro, den Sie nicht leihen müssen, trägt zur Reduzierung der Zinsbelastung bei. Das heißt im Klartext: Je mehr eigenes Geld eingesetzt werden kann, desto günstiger werden die Konditionen – vor allem, weil das Ausfallrisiko für den Kreditgeber sinkt.
Praxistipp: Viele Banken erwarten zumindest, dass Sie die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) aus Eigenkapital tragen. Das ist nicht immer zwingend, reduziert aber das Risiko der „Überfinanzierung“.
Frist der Zinsbindung – Regel 2: Sicherheit schlägt kurzfristige Schnäppchen
Regel 2 – Der Käufer vereinbart bei der Erstfinanzierung mit dem Kreditgeber einen festen Zinssatz. Die Zinsbindungsfrist umfasst den Zeitraum, in dem der Zinssatz festgeschrieben ist. Eine kürzere Zinsbindung kann im ersten Schritt günstiger wirken, erhöht aber Ihr Risiko, wenn die Zinsen später steigen. Eine längere Zinsbindung ist oft teurer, bietet jedoch deutlich mehr Planungssicherheit.
Orientierung: Wer langfristig sicher planen möchte, achtet besonders auf eine tragfähige Rate und eine Zinsbindung, die zur Lebenssituation passt. Wichtig ist auch die Frage: Können Sie bei Bedarf nachfinanzieren – und zu welchen Bedingungen?
Tilgung – Regel 3: Ihre Geschwindigkeit entscheidet über Gesamtkosten
Regel 3 – Beim Kauf einer Immobilie wird meist eine fixe monatliche Rate vereinbart. Diese Rate setzt sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Die Tilgung ist der Schlüssel, um langfristig schuldenfrei zu werden: Je höher die Tilgung, desto schneller reduziert sich die Restschuld – und desto geringer fallen die Zinskosten über die Jahre aus.
Praktisch relevant sind außerdem Sondertilgungen: Wenn Sie z. B. jährlich einen festen Betrag zusätzlich tilgen dürfen, gewinnen Sie Flexibilität und können die Laufzeit verkürzen. Ob Sondertilgungen möglich sind (und in welcher Höhe), gehört in jede Finanzierungsprüfung.
Aufteilung vom Darlehen – Regel 4: Flexibilität und Wechselmöglichkeiten prüfen
Regel 4 – Die Summe vom Darlehen ist bei einem Annuitätendarlehen im Normalfall frei strukturierbar. In der Praxis wird gelegentlich aufgeteilt, zum Beispiel in zwei Bausteine mit unterschiedlichen Zinsbindungen. Das kann Vorteile bringen (Risikostreuung), kann aber auch den Bankwechsel nach Auslaufen einer Teilbindung erschweren. Prüfen Sie daher: Wie einfach ist eine Umschuldung? Wie hoch sind mögliche Kosten bei vorzeitiger Ablösung?
Merksatz: Eine Finanzierungsstruktur ist dann gut, wenn sie zu Ihrer Realität passt – nicht nur zum Zinssatz in einem Online-Rechner.
Kosten realistisch planen: Nebenkosten, Rücklagen und Puffer
Viele Finanzierungen scheitern nicht am Kaufpreis, sondern an einer zu knappen Kalkulation. Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Sie neben dem Kaufpreis auch diese Bereiche sauber planen:
- Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Steuern, ggf. Makler)
- Modernisierung / Sanierung (auch wenn „nur Kleinigkeiten“ geplant sind)
- Rücklagen für Instandhaltung (besonders bei Bestandsimmobilien)
- Puffer für Unvorhergesehenes (z. B. Umzug, Möbel, Übergangsfinanzierung)
Typische Kaufnebenkosten im Überblick
Die genaue Höhe hängt vom Bundesland und vom Einzelfall ab. Zur schnellen Orientierung hilft Ihnen diese Übersicht:
| Kostenart | Typischer Rahmen | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Notar & Grundbuch | häufig ca. 1,5–2,0 % | Eintragung, Kaufvertrag, Grundschuld – Gebühren sind gesetzlich geregelt |
| Grunderwerbsteuer | je nach Bundesland unterschiedlich | Ein fester Prozentsatz vom Kaufpreis – muss meist aus Eigenkapital bezahlt werden |
| Makler (falls vorhanden) | abhängig von Region & Vertrag | Prüfen Sie, ob ein Makler involviert ist und wie die Kosten geteilt werden |
| Modernisierung / Einrichtung | stark individuell | Sanierungen (Dach, Heizung, Fenster) können schnell fünfstellige Beträge erreichen |
Weiterführend (extern): Informationen zur Grunderwerbsteuer finden Sie beim Bundesfinanzministerium. Konkrete Nebenkosten-Orientierung und Beispiele bieten u. a. Finanztip (Notar- und Nebenkosten).
Haushaltsrechnung: So prüfen Sie, welche Rate wirklich passt
Eine saubere Haushaltsrechnung ist ein Kernstück jeder Immobilienfinanzierung. Gehen Sie dabei nicht vom „besten Monat“ aus, sondern von einem realistischen Durchschnitt.
- Nettoeinnahmen: Gehalt, Nebeneinkünfte, Kindergeld, stabile Einnahmen
- Fixkosten: Miete (bis Übergang), Versicherungen, Abos, Mobilität, Kredite
- Variable Kosten: Lebensmittel, Freizeit, Kleidung, Urlaub, Reparaturen
- Rücklagen: Instandhaltung, Sonderausgaben, Puffer
Erst wenn diese Zahlen stehen, ist klar, welche Rate Sie dauerhaft tragen können – auch dann, wenn der Alltag teurer wird oder sich Ihre Lebenssituation ändert.
Beispiel: Immobilienfinanzierung einfach durchgerechnet
Das folgende Beispiel zeigt eine typische Struktur. Es dient der Orientierung (vereinfachte Darstellung):
| Position | Beispielwert |
|---|---|
| Kaufpreis | 380.000 € |
| Kaufnebenkosten (vereinfacht angenommen) | 35.000 € |
| Gesamtkapitalbedarf | 415.000 € |
| Eigenkapital | 85.000 € |
| Darlehenssumme | 330.000 € |
| Monatsrate (abhängig von Zins/Tilgung) | z. B. 1.500–1.900 € |
Die entscheidenden Stellschrauben sind hier: Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung und die Frage, ob Sie Sondertilgungen einplanen. Für ein besseres Verständnis lohnt sich der Blick auf die Mechanik von Zins und Effektivzins: Effektivzins vs. Sollzins.
Wichtigste Regeln bei der Immobilienfinanzierung
Allen voran sollte man als angehender Käufer von Immobilien eine Checkliste für die Finanzierung erstellen. Es gibt für die richtige Immobilienfinanzierung goldene Regeln. Die Frage, was man sich leisten kann, ist mit entscheidend. Zur Sicherheit der Immobilienfinanzierung braucht es einen gewissen Überblick, was das Kalkulieren von Einkommen und Ausgaben betrifft. Die Preisverhandlung ist beim Hauskauf essentiell, denn die Immobilie muss richtig bewertet sein. Die Nebenkosten müssen im Voraus ebenfalls berücksichtigt sein.
Mini-Checkliste: Das sollten Sie vor dem Bankgespräch vorbereitet haben
- Budget: maximale Monatsrate + Puffer, realistische Haushaltsrechnung
- Eigenkapital: verfügbar, gebunden, Reserven (nicht „alles“ einplanen)
- Objektdaten: Kaufpreis, Exposé, Lage, Energieausweis, Sanierungsbedarf
- Nebenkosten: Notar/Grundbuch, Steuer, ggf. Makler, Modernisierung
- Finanzierungswunsch: Zinsbindung, Sondertilgung, Tilgungswechsel, Flexibilität
Alternativen und Bausteine: So können Sie Ihre Finanzierung aufbauen
Die Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung sind nicht unbegrenzt. Für den Hauskäufer ist es deshalb wichtig, sich über das vorhandene Budget genau im Klaren zu sein. Ein Haus zu kaufen, ist nicht mit einem Autokauf vergleichbar. Je nach Objekt und Lebensphase kann eine Finanzierung aus mehreren Bausteinen bestehen.
Alternative 1 – Hypothekendarlehen (klassischer Bankkredit)
Die monatlich zu zahlende Rate bleibt z. B. bei einem Hypothekendarlehen konstant, hier passen sich lediglich die Zins- und Tilgungsrate gegeneinander an. Die Rückzahlung bei dieser Darlehensform beläuft sich üblicherweise auf einer Dauer von 20 bis 30 Jahren. Bei der sofortigen Tilgung des Darlehens liegt der Vorteil darin, dass bei dieser Finanzierungsform eine Zinsersparnis erfolgt. Der einzige Nachteil ist die feste Bindung, denn der Tilgungsplan muss während der gesamten Zinsbindung eingehalten werden.
Wichtig im Vergleich: Effektivzins, Zinsbindung, Sondertilgung, Tilgungswechsel, Bereitstellungszinsen (z. B. beim Neubau) und mögliche Kosten bei einer vorzeitigen Ablösung (siehe auch Vorfälligkeitsentschädigung).
Alternative 2 – Versicherungsdarlehen und Lebensversicherung
Mit der Lebensversicherung wird auf normalem Wege eine Versicherung realisiert. Der Darlehenszins wird jeden Monat an die Bank abgeführt. Zusätzlich wird ein Beitrag in die Lebensversicherung eingezahlt. Am Ende werden die Zuschüsse und die Zinsen inklusiv ausgezahlt. Diese Beiträge werden zur Tilgung des geliehenen Geldes genutzt. Das Ziel dabei ist die komplette Auslösung der Summe zu einem anvisierten Zeitpunkt.
Das Modell kann in Einzelfällen passen, ist aber komplex. Prüfen Sie hier besonders kritisch: Kosten, Renditeannahmen, Flexibilität, steuerliche Aspekte und ob die Versicherung wirklich die geplante Tilgung sicher abbilden kann.
Alternative 3 – Bausparvertrag oder Bausparen
Damit ein Bauprojekt in die Tat umgesetzt werden kann, spricht man beim Bausparvertrag von drei Phasen. Der Bausparer schließt mit der Bausparkasse einen Vertrag ab. Anschließend wird angespart und es wird eine festgelegte Bausparsumme vereinbart. Nach der Ansparphase erfolgt die Zuteilung vom Darlehen. Beim Zeitpunkt der Zuteilung wird in der Regel die Hälfte des Gesamtbetrages ausgezahlt. Die letzte Phase betrifft die Darlehensphase. Eine hohe Sicherheit in der Planung und niedrige Zinsen sind für den Sparer dabei von Vorteil.
Vorteile und Nachteile vom Bausparen
Sind die Kreditzinsen hoch, dann lohnt sich das Bausparen. In Zeiten, in denen die Zinsen niedrig sind, kommt man vielleicht auf anderem Wege günstiger ans Ziel. Wer sich jedoch für das Bausparen entschieden hat, der plant langfristig. Der Bausparer muss bereits Jahre im Voraus festlegen, wann er den Hausbau in Angriff nehmen will. Steigen die Zinsen, dann ist er begünstigt.
Wer seinen Traum vom Eigenheim vor Augen hat, kann beim Bausparen zudem von staatlichen Prämien profitieren. In den Bausparvertrag können sowohl die Wohnungsbauprämien als auch die Arbeitnehmersparzulage fließen (abhängig von Voraussetzungen und Einkommensgrenzen).
Kombinationen: Häufig sinnvoll statt „nur ein Kredit“
In der Praxis bestehen viele Finanzierungen aus einer Kombination: Bankdarlehen + Eigenkapital + Förderkredit + ggf. Bausparen. Der Vorteil: Sie können Risiken verteilen und Konditionen optimieren. Der Nachteil: Mehr Bausteine bedeuten mehr Abhängigkeiten – und Sie müssen die Gesamtkosten sauber vergleichen.
Wenn Sie ohnehin vergleichen, sollten Sie die Unterlagen (Budget, Objekt, Nebenkosten) vorab vollständig haben. Das macht die Angebote vergleichbar – und verbessert die Beratung.
Fördermittel bei der Immobilienfinanzierung: Welche Möglichkeiten gibt es?
Wer eine Immobilie kauft oder baut, hat verschiedene Möglichkeiten, um staatliche Förderungen zu nutzen. Häufig geht es um zinsgünstige Kredite, Zuschüsse für energetische Maßnahmen oder Programme, die bestimmte Zielgruppen (z. B. Familien) unterstützen.
Wichtig: Fördermittel sind oft an Bedingungen geknüpft (z. B. Effizienzstandards, Einkommensgrenzen, Selbstnutzung). Prüfen Sie Anforderungen immer direkt beim Anbieter und klären Sie frühzeitig, ob der Antrag vor Maßnahmenbeginn gestellt werden muss.
KfW-Förderung: Kredite und Programme rund um Bauen, Kaufen, Sanieren
Die KfW bündelt Förderangebote für Privatpersonen, die energieeffizient bauen, kaufen oder sanieren möchten. Je nach Programm erhalten Sie einen zinsgünstigen Kredit und/oder Zuschüsse. Einstiegspunkte (extern):
- Übersicht „Förderung Bauen und Wohnen“: KfW – Förderung Bauen und Wohnen
- KfW-Wohneigentumsprogramm (124): KfW 124 – Wohneigentumsprogramm
- Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297/298): KfW 297/298 – Klimafreundlicher Neubau
- BEG-Übersicht (Bundesförderung für effiziente Gebäude): KfW – BEG
Praxis-Tipp: Viele Förderkredite werden über Ihre Bank beantragt. Planen Sie Fördermittel daher frühzeitig ein – am besten schon in der Phase, in der Sie Angebote vergleichen.
BAFA und BEG: Zuschüsse und Informationen zur energetischen Sanierung
Bei energetischen Einzelmaßnahmen und Sanierungen spielt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) eine zentrale Rolle. Informationen (extern):
- BAFA – BEG (Überblick): BAFA – Bundesförderung für effiziente Gebäude
- BAFA – Förderprogramm im Überblick: BAFA – Eckpunkte & Programme
Wenn Sie ein Bestandsobjekt kaufen, lohnt sich oft eine Vorabprüfung: energetischer Zustand, mögliche Maßnahmen, Förderfähigkeit und Gesamtkosten. So vermeiden Sie, dass sich die Finanzierung nach dem Kauf „still“ verteuert.
Wohn-Riester, Steuervorteile und Zulagen
Die Steuervorteile und Zulagen für die Tilgung einer Immobilienfinanzierung bietet das Wohn-Riester. Bei dieser Form der Finanzierung müssen die geförderten Beiträge auch noch im Rentenalter versteuert werden. Ob sich Wohn-Riester lohnt, hängt stark von Ihrer Situation ab (Familie, Einkommen, Planungshorizont).
Häufige Fehler bei der Immobilienfinanzierung – und wie Sie sie vermeiden
- Nebenkosten vergessen: Notar, Grundbuch und Steuern sind schnell fünfstellig.
- Rate zu knapp kalkuliert: Ohne Puffer wird jede ungeplante Ausgabe zum Problem.
- Zinsbindung passt nicht: Zu kurz kann teuer werden, wenn Zinsen steigen.
- Sanierung unterschätzt: Besonders Heizung, Dach, Fenster, Elektrik sind Kostentreiber.
- Zu viele Einzelbausteine ohne Gesamtblick: Entscheidend sind Gesamtkosten und Gesamtrisiko, nicht ein „guter“ Zinssatz in einem Teilbaustein.
Wenn Sie mehrere Angebote vergleichen, achten Sie auf eine saubere Vergleichsbasis: gleiche Darlehenssumme, gleiche Laufzeitannahmen, gleiche Sondertilgungsrechte und – ganz wichtig – den Effektivzins.
FAQ zur Immobilienfinanzierung
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Das hängt vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Häufig ist es sinnvoll, mindestens die Kaufnebenkosten plus Reserve aus Eigenkapital zu tragen. Je höher das Eigenkapital, desto besser sind oft die Konditionen – und desto niedriger die Gesamtkosten.
Was ist wichtiger: niedriger Zins oder hohe Tilgung?
Beides wirkt zusammen. Der Zinssatz beeinflusst die Kosten, die Tilgung bestimmt Ihre Geschwindigkeit und reduziert die Restschuld. Eine tragfähige Rate mit vernünftiger Tilgung ist oft wichtiger als ein minimal besserer Zins, der später durch Risiken „bezahlt“ wird.
Welche Rolle spielen Fördermittel wirklich?
Fördermittel können sehr sinnvoll sein, wenn Ihr Vorhaben die Voraussetzungen erfüllt (z. B. Effizienzstandards). Sie ersetzen aber keine solide Finanzierung. Planen Sie Förderprogramme frühzeitig ein, weil Anträge oft vor Beginn gestellt werden müssen.
Weitere Informationen zur Immobilienfinanzierung
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