Weiterbildung – Online lernen – Kredit – Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung – Bausparen, Bausparvertrag, Bausparsumme berechnen, Phasen und Zinsen
Sie lernen hier, wie Bausparen funktioniert, was ein Bausparvertrag wirklich leistet und wann er sinnvoll ist. Sie erfahren, wie sich die Zinsen auswirken, welche Phasen es gibt, wie Sie die Bausparsumme berechnen (inklusive Formeln) und welche staatlichen Förderungen infrage kommen. Außerdem erhalten Sie eine praxisnahe Entscheidungshilfe, typische Kostenfallen und eine Checkliste für den Vertragsabschluss.
Kurzfazit vorab: Ein Bausparvertrag ist vor allem dann interessant, wenn Sie sich heutige Darlehenszinsen langfristig sichern möchten oder eine geplante Modernisierung in einigen Jahren finanzieren wollen. Wer dagegen kurzfristig finanziert oder maximale Rendite sucht, findet oft passendere Alternativen.
Bausparen: Auf einen Blick
- Idee: Sie sparen zunächst Eigenkapital an und erhalten später ein fest verzinstes Bauspardarlehen.
- 3 Phasen: Ansparphase → Zuteilungsphase → Darlehensphase.
- Vorteil: Zinsplanung (Darlehenszins wird im Vertrag festgelegt).
- Nachteil: Gebühren, geringe Guthabenzinsen, Zuteilung ist nicht „auf den Tag“ garantiert.
- Typische Nutzung: Modernisierung, Anschlussfinanzierung, Eigenkapitalaufbau mit Förderungen.
Definition: Bausparen und Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt, das Sparen und ein späteres Darlehen verbindet. In der Ansparphase zahlen Sie regelmäßig Geld ein und bauen Guthaben auf. Sobald bestimmte Bedingungen erfüllt sind (z. B. Mindestsparguthaben, Mindestlaufzeit, Bewertungszahl), kann der Vertrag zugeteilt werden. Dann erhalten Sie Ihr Guthaben plus – sofern gewünscht – ein Bauspardarlehen zu einem im Vertrag festgelegten Zinssatz.
Die Grundidee beim Bausparen: Viele Sparer zahlen ein, und daraus werden Darlehen an diejenigen vergeben, deren Verträge zugeteilt sind. Der Vorteil ist die Planbarkeit. Der Nachteil ist, dass Sie in der Sparphase meist keine hohe Rendite erzielen und Gebühren anfallen können.
Zinsentwicklung: Warum Bausparen wieder stärker diskutiert wird
Ob ein Bausparvertrag attraktiv ist, hängt stark von der Zinslandschaft ab. In Zeiten sehr niedriger Bauzinsen waren viele Bauspartarife weniger interessant, weil klassische Bankdarlehen oft günstiger waren. Steigen die Zinsen, wird ein Bausparvertrag wieder relevanter – weil er Ihnen einen Darlehenszins für die Zukunft „reservieren“ kann.
Wichtig: Beim Bausparen unterscheiden Sie immer zwischen Guthabenzins (Sparphase) und Darlehenszins (Kreditphase). Ein Vertrag kann bei beiden Punkten gut oder schlecht sein – die Gesamtbetrachtung entscheidet.
Phasen beim Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag besteht typischerweise aus drei Phasen. Die Details unterscheiden sich je nach Bausparkasse und Tarif. Gerade deshalb lohnt ein Vergleich vor Abschluss.
1) Ansparphase
In der Ansparphase zahlen Sie regelmäßig Geld ein. Ziel ist es, meist etwa 40 bis 50 % der Bausparsumme als Guthaben anzusparen. Häufig beträgt die Laufzeit in dieser Phase 5 bis 10 Jahre – sie kann aber je nach Tarif kürzer oder länger sein.
- Sie zahlen ein: Sparbeiträge (ggf. inklusive vermögenswirksamer Leistungen).
- Sie erhalten: Guthabenzinsen (oft eher niedrig) und ggf. staatliche Zulagen.
- Sie zahlen häufig: Abschlussgebühr und ggf. Kontogebühren (je nach Tarif).
Wenn Sie später kein Darlehen nutzen möchten, ist eine Auszahlung des Guthabens grundsätzlich möglich. Je nach Tarif und Förderungen (z. B. Wohnungsbauprämie) können aber Bedingungen an die Verwendung geknüpft sein.
2) Zuteilungsphase
In der Zuteilungsphase wird geprüft, ob Ihr Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt. Typische Kriterien sind:
- Mindestansparung: häufig 40–50 % der Bausparsumme (tarifabhängig).
- Mindestlaufzeit: oft mindestens 18 Monate (tarifabhängig).
- Bewertungszahl: eine Kennziffer, die u. a. Sparleistung und Zeit berücksichtigt.
- Bonität/Objektprüfung: relevant, wenn Sie das Darlehen abrufen.
Wichtig für die Praxis: Eine Zuteilung ist nicht automatisch ein exakt planbarer „Fixtermin“. Sie hängt auch davon ab, wie die Bausparkasse ihre Mittel zuteilt und wie viele Verträge gleichzeitig zuteilungsreif sind.
3) Darlehensphase
Nach der Zuteilung können Sie – wenn Sie möchten – das Bauspardarlehen abrufen. Dieses ist in der Regel fest verzinst und wird über eine vergleichsweise hohe Tilgung zurückgeführt. Das entspricht vom Grundprinzip einem Annuitätendarlehen, oft mit kürzerer Laufzeit durch höhere Tilgungsanteile.
Ein Bauspardarlehen ist häufig interessant für Modernisierung, Renovierung, energetische Maßnahmen oder als Baustein einer Immobilienfinanzierung. Gerade bei späteren Anschlussfinanzierungen kann Bausparen ein „Zinsanker“ sein.
Kosten und Gebühren: Darauf sollten Sie beim Bausparvertrag achten
Viele Entscheidungen beim Bausparen werden erst verständlich, wenn Sie die Kostenstruktur kennen. Typische Kostenpunkte sind:
| Kostenpunkt | Was bedeutet das? | Warum wichtig? |
|---|---|---|
| Abschlussgebühr | Einmalige Gebühr, meist ein Prozentsatz der Bausparsumme | Senkt die Rendite in der Ansparphase deutlich |
| Kontogebühr / Servicegebühr | Regelmäßige Kosten (tarifabhängig) | Läuft „still“ mit und frisst Guthabenzinsen |
| Darlehensgebühren | Je nach Tarif möglich, teils auch nicht | Beeinflusst Gesamtkosten des Darlehens |
| Agio (selten) | Aufschlag auf Darlehensbetrag | Kann effektiven Zins erhöhen |
| Tarifbedingungen | z. B. Mindestsparquote, Regelsparbeitrag | Entscheidet, wie schnell Zuteilung erreichbar ist |
Praxis-Tipp: Rechnen Sie nicht nur mit „Zins“, sondern mit Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit. Gerade die Abschlussgebühr macht sich bei kleinen Bausparsummen und kurzer Laufzeit stark bemerkbar.
Bausparsumme berechnen: Formel und Beispiel
Die Bausparsumme ist der Gesamtbetrag, der später zur Verfügung stehen kann: Guthaben + Darlehen. Viele Tarife arbeiten mit einem Regelsparbeitrag in Promille. Daraus ergibt sich oft folgende Näherungsformel:
- Bausparsumme = mtl. Sparrate / Regelsparrate × 1000
Beispiel: Sie sparen monatlich 100 € und die Regelsparrate liegt bei 4 ‰.
- Bausparsumme = 100 € / 4 × 1000 = 25.000 €
Wichtig: Das ist eine praktische Orientierung. Ob und wann die Zuteilung erfolgt, hängt zusätzlich von Mindestansparung, Laufzeit und Bewertungszahl ab.
Sparrate berechnen: Formel und Beispiel
Wenn Sie eine gewünschte Bausparsumme kennen, können Sie die monatliche Sparrate näherungsweise so berechnen:
- mtl. Sparrate = Bausparsumme / 1000 × Regelsparrate
Beispiel: Bausparsumme 25.000 €, Regelsparrate 4 ‰.
- mtl. Sparrate = 25.000 / 1000 × 4 = 100 €
Vorteile: Wann Bausparen stark sein kann
Ein Bausparvertrag hat klare Stärken – vor allem bei Planung und Zinsabsicherung. Typische Vorteile sind:
- Zinsplanung: Darlehenszins wird beim Abschluss festgelegt (je nach Tarif).
- Sondertilgungen: oft möglich (Details im Tarif prüfen).
- Förderungen: je nach Einkommen und Nutzung (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage, Wohn-Riester).
- Flexibilität beim Einsatz: häufig gut für Modernisierung/energetische Sanierung.
- Planbarer Baustein: kann eine spätere Anschlussfinanzierung absichern.
Nachteile: Wo Bausparverträge oft enttäuschen
Die wichtigsten Nachteile entstehen meist durch Kosten und Timing:
- Zuteilung nicht garantiert zu einem Stichtag: Timing-Risiko kann Zwischenfinanzierung nötig machen.
- Niedrige Guthabenzinsen: häufig deutlich geringer als andere Sparformen.
- Gebühren: Abschlussgebühr und ggf. laufende Kosten senken die Rendite.
- Hohe Tilgung in der Darlehensphase: kann die monatliche Belastung erhöhen.
- In Niedrigzinsphasen: kann ein Bankdarlehen günstiger sein als der vereinbarte Bauspardarlehenszins.
Förderung: Welche Zuschüsse und Vorteile es beim Bausparen gibt
Die staatliche Förderung kann Bausparen deutlich attraktiver machen – vor allem bei bestimmten Einkommensgrenzen und wenn das Geld wohnwirtschaftlich verwendet wird. Typische Förderwege sind:
| Förderung | Für wen interessant? | Wichtigster Punkt |
|---|---|---|
| Wohnungsbauprämie | Je nach Einkommen, bei wohnwirtschaftlicher Verwendung | Gesetzliche Bedingungen beachten |
| Arbeitnehmersparzulage | Bei vermögenswirksamen Leistungen (VL) und passenden Einkommensgrenzen | VL-Vertrag und Nachweise erforderlich |
| Wohn-Riester (Eigenheimrente) | Für Riester-Berechtigte, die selbst genutztes Wohneigentum finanzieren | Langfristige Regeln/Bindungen verstehen |
Gesetzliche und offizielle Infos finden Sie hier:
- Bausparkassengesetz: BauSparKG
- Wohnungsbauprämie: WoPG
- Wohn-Riester: Ratgeber Wohn-Riester
- Vermögenswirksame Leistungen: Dr. Klein zu VL
- Fragen und Antworten zum Bausparen: BaFin
Entscheidungshilfe: Lohnt sich ein Bausparvertrag für Sie?
Ob sich Bausparen lohnt, hängt weniger von „gut oder schlecht“ ab, sondern von Ihrem Ziel. Nutzen Sie diese Entscheidungshilfe:
Bausparen ist oft sinnvoll, wenn …
- Sie in 3–10 Jahren eine Modernisierung planen (Bad, Dach, Heizung, energetische Sanierung).
- Sie sich künftige Darlehenszinsen sichern möchten.
- Sie Förderungen (z. B. Wohnungsbauprämie/VL) realistisch nutzen können.
- Sie einen planbaren Baustein für eine spätere Anschlussfinanzierung suchen.
Bausparen ist oft weniger sinnvoll, wenn …
- Sie kurzfristig (in 0–2 Jahren) finanzieren müssen.
- Sie eine hohe Rendite auf Sparguthaben erwarten.
- Sie Gebühren scheuen oder die Sparphase nur sehr kurz halten wollen.
- Sie flexibel bleiben möchten, ohne an Tarifbedingungen gebunden zu sein.
Checkliste: Bausparvertrag richtig vergleichen und abschließen
- Tarifziel klären: Wollen Sie nur sparen oder später sicher ein Darlehen nutzen?
- Darlehenszins prüfen: Wie hoch ist er – und passt er zu Ihrer geplanten Nutzung?
- Guthabenzins realistisch bewerten: meist nicht renditestark, Gebühren berücksichtigen.
- Abschlussgebühr & laufende Kosten: Gesamtkosten über die Zeit rechnen.
- Zuteilungsbedingungen: Mindestsparquote, Mindestlaufzeit, Bewertungszahl.
- Flexibilität: Sonderzahlungen? Sondertilgungen? Tarifwechsel möglich?
- Förderfähigkeit: Einkommen, VL, Wohnungsbauprämie, ggf. Wohn-Riester.
Videos zum Thema Bausparen und Bausparvertrag
Sie finden hier ergänzende Videos, die das Prinzip Bausparen und typische Vertragsfragen verständlich erklären.
Bausparen einfach mit Video erklärt
In diesem Video werden typische Fragen rund um den Bausparvertrag behandelt (Ansparphase, Zuteilung, Vor- und Nachteile):
- Lohnt sich ein Bausparvertrag?
- Was bedeutet Bausparen?
- Welche Vorteile und Nachteile gibt es?
- Wie läuft ein Bausparvertrag praktisch ab?
BGH zum Thema Darlehensgebühren beim Bausparvertrag
Rechtlicher Hintergrund: In der Vergangenheit ging es u. a. um die Unzulässigkeit bestimmter Darlehensgebühren bei Bausparverträgen. Abschlussgebühren können weiterhin zulässig sein – entscheidend sind Tarif, Zeitpunkt und konkrete Ausgestaltung.
FAQ: Häufige Fragen zu Bausparen und Bausparvertrag
Was ist der Unterschied zwischen Bausparsumme und Guthaben?
Die Bausparsumme ist der Gesamtbetrag, der aus Guthaben und möglichem Darlehen besteht. Das Guthaben ist nur der Teil, den Sie (plus Zinsen und ggf. Förderungen) selbst angespart haben.
Muss ich das Darlehen nach der Zuteilung nehmen?
In vielen Tarifen können Sie das Darlehen abrufen, müssen es aber nicht zwingend. Prüfen Sie die Bedingungen: Förderungen oder tarifliche Regeln können Einfluss darauf haben, wie flexibel Sie bleiben.
Kann ich einen Bausparvertrag für eine Modernisierung nutzen?
Ja. Bausparen wird häufig für Renovierung und Modernisierung genutzt, etwa für energetische Maßnahmen. Wichtig ist, dass die Verwendung als „wohnwirtschaftlich“ anerkannt wird, wenn Sie Förderungen nutzen möchten.
Bausparvertrag Vergleich
Wenn Sie Bausparverträge vergleichen möchten, achten Sie nicht nur auf den Darlehenszins, sondern auf Gebühren, Zuteilungsbedingungen, Sparleistung und die Förderfähigkeit. Je sauberer die Ziele definiert sind (Modernisierung, Anschlussfinanzierung, Eigenkapitalaufbau), desto besser passt der Tarif.
Weitere Informationen
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Fazit: Bausparen ist Planbarkeit – kein Renditeprodukt
Bausparen und ein Bausparvertrag sind vor allem Werkzeuge für planbare Finanzierung: Sie bauen Guthaben auf und sichern sich die Option auf ein späteres Darlehen zu festen Konditionen. Ob sich das lohnt, hängt von Ihrer Planung, den Gebühren, den Zinsen und möglichen Förderungen ab. Wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen, vergleichen Sie Tarife konsequent – und prüfen Sie, ob Zuteilung, Sparrate und spätere Darlehensrate realistisch zu Ihrem Budget passen.