Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung: Kosten, Zinsen, Eigenkapital, Rechner und Förderung

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Das Wichtigste zur Finanzierung von Wohneigentum im Überblick

• Eine Baufinanzierung sollte vom dauerhaft verfügbaren Haushaltsbudget ausgehen und nicht vom maximal möglichen Kreditbetrag.
• Bei einer Immobilienfinanzierung müssen Kaufpreis oder Baukosten, Erwerbsnebenkosten, Modernisierung, Rücklagen und Finanzierungskosten gemeinsam betrachtet werden.
• Eigenkapital kann die benötigte Darlehenssumme und damit Zinskosten sowie Finanzierungsrisiken reduzieren.
• Der Effektivzins eignet sich besser zum Kostenvergleich als der reine Sollzins, wenn Angebote hinsichtlich Laufzeit und Struktur vergleichbar sind.
• Tilgung, Zinsbindung und Restschuld bestimmen wesentlich, wie sicher eine Baufinanzierung langfristig bleibt.
• Ein Annuitätendarlehen ist für viele private Käufer die einfachste Form der Immobilienfinanzierung.
• Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel erhöhen die Flexibilität.
• Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, erhöht aber in der Regel Darlehenssumme, Zinskosten und Risiken.
• Förderprogramme der KfW können eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ergänzen, müssen häufig vor Beginn beziehungsweise vor dem Kauf beantragt werden.
• Bei Kauf und Finanzierung sind Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerkosten im Budget zu berücksichtigen.
• Vor Ablauf der Zinsbindung sollte die Anschlussfinanzierung frühzeitig vorbereitet werden.
• Eine gute Immobilienfinanzierung enthält immer einen Puffer für unerwartete Ausgaben und veränderte Lebenssituationen.

Tipp der Bildungsbibel: Rechnen Sie eine Baufinanzierung nicht nur mit Ihrer heutigen maximalen Rate. Prüfen Sie zusätzlich ein konservatives Szenario mit höheren laufenden Kosten, zeitweise geringerem Einkommen und einem höheren Anschlusszins. Eine Immobilienfinanzierung sollte auch dann noch tragbar bleiben, wenn nicht alles wie geplant verläuft.

Was ist der Unterschied zwischen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung?

Die Begriffe Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung werden im Alltag häufig nahezu synonym verwendet. Eine Baufinanzierung bezeichnet traditionell die Finanzierung eines Neubaus, wird heute aber ebenfalls als Oberbegriff für den finanzierten Erwerb von Wohneigentum verwendet. Eine Immobilienfinanzierung umfasst sprachlich besonders klar den Kauf, Bau, Umbau oder die Finanzierung einer bestehenden Immobilie.

Für private Haushalte sind die Planungsfragen weitgehend identisch: Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Welche Rate kann dauerhaft getragen werden? Wie lange soll der Sollzins festgeschrieben werden? Welche Restschuld bleibt übrig? Deshalb behandelt diese Startseite Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung gemeinsam.

Begriff	Typischer Schwerpunkt	Beispiele
Baufinanzierung	Neubau und häufig allgemein die Finanzierung von Wohneigentum	Grundstück, Hausbau, Baukosten, Baunebenkosten
Immobilienfinanzierung	Kauf oder Finanzierung von Immobilien allgemein	Hauskauf, Eigentumswohnung, Bestandsimmobilie, Modernisierung
Immobiliendarlehen	konkreter Kredit zur Finanzierung	Annuitätendarlehen, Förderdarlehen, Bauspardarlehen

So läuft eine Finanzierung Schritt für Schritt ab

Eine solide Baufinanzierung entsteht in mehreren Schritten. Wer sofort mit dem Vergleich einzelner Zinssätze beginnt, überspringt häufig die wichtigste Vorarbeit. Bei einer Immobilienfinanzierung sollten zuerst Budget, Eigenkapital, Objekt und persönliche Ziele geklärt werden.

1. Haushaltsbudget bestimmen: Einnahmen, laufende Ausgaben und Rücklagen realistisch erfassen.
2. Eigenkapital feststellen: Kontoguthaben, Tagesgeld, Wertpapiere und weitere verfügbare Mittel einordnen.
3. Gesamtkosten kalkulieren: Kaufpreis oder Baukosten plus Nebenkosten und Modernisierung berücksichtigen.
4. Maximale Rate festlegen: eine langfristig tragbare Monatsrate definieren.
5. Finanzierungsbedarf ermitteln: Gesamtkosten minus einsetzbares Eigenkapital.
6. Darlehensmodelle vergleichen: Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und Effektivzins prüfen.
7. Förderprogramme einbauen: KfW, Länderprogramme und gegebenenfalls weitere Förderungen vor Vertragsabschluss prüfen.
8. Unterlagen vorbereiten: Einkommens-, Vermögens- und Objektunterlagen vollständig zusammenstellen.
9. Finanzierungsbestätigung einholen: erst danach Kauf- oder Bauverträge endgültig festlegen.
10. Rückzahlung überwachen: Restschuld, Sondertilgungen und Anschlussfinanzierung im Blick behalten.

Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Der Ausgangspunkt jeder Baufinanzierung ist nicht der Kaufpreis, sondern Ihre finanzielle Belastbarkeit. Eine Immobilienfinanzierung sollte so gestaltet sein, dass neben der Kreditrate genügend Geld für Lebenshaltung, Rücklagen, Versicherungen, Instandhaltung und ungeplante Ausgaben verbleibt.

Erstellen Sie deshalb eine Haushaltsrechnung über mindestens mehrere Monate. Erfassen Sie Nettoeinkommen, Kindergeld und dauerhaft sichere weitere Einnahmen. Ziehen Sie Miete, Lebensmittel, Mobilität, Versicherungen, Freizeit, Unterhalt, Kredite, Sparraten und sonstige feste Ausgaben ab. Nach dem Immobilienkauf entfallen zwar Mietzahlungen, dafür entstehen neue Kosten für Eigentum und Instandhaltung.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, bei einer Immobilienfinanzierung nicht nur die mögliche Monatsrate zu betrachten, sondern auch Kaufnebenkosten und einen finanziellen Puffer einzuplanen. Informationen zur persönlichen Belastungsgrenze finden Sie bei der Verbraucherzentrale zur Frage, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

Beispiel für eine einfache Budgetrechnung

Position	Monatlicher Betrag
Nettoeinkommen Haushalt	5.000 €
Lebenshaltung und laufende Verpflichtungen	-2.250 €
Rücklagen und langfristiges Sparen	-500 €
Bewirtschaftung und Instandhaltung Wohneigentum	-450 €
verbleibender Spielraum	1.800 €

Ob die vollen 1.800 Euro als Rate für die Baufinanzierung sinnvoll sind, hängt von der individuellen Sicherheit des Einkommens und den vorhandenen Reserven ab. Für eine Immobilienfinanzierung sollte ein zusätzlicher Puffer verbleiben. Das Beispiel dient nur der Orientierung und ist keine allgemeine Empfehlung für eine bestimmte Haushaltsquote.

Eigenkapital verbessert die Finanzierung

Eigenkapital reduziert bei einer Baufinanzierung den Kreditbedarf. Dadurch sinken Zinsbelastung und Restschuld. Außerdem bewerten Banken eine Immobilienfinanzierung mit höherem Eigenkapital häufig günstiger, weil der Beleihungsauslauf niedriger und das Risiko geringer ist.

Die Verbraucherzentrale nennt als Orientierung häufig 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Das ist keine gesetzliche Mindestquote. Eine Baufinanzierung kann auch mit weniger Eigenkapital möglich sein. Je geringer der Eigenkapitalanteil, desto wichtiger werden Einkommen, Bonität, Objektwert und finanzieller Puffer.

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten,
• Wertpapiere oder andere liquide Geldanlagen,
• Guthaben aus Bausparverträgen,
• Eigenleistungen beim Neubau, soweit die Bank diese anerkennt,
• bereits bezahltes Baugrundstück oder weitere verwertbare Vermögenswerte.

Behalten Sie trotz Eigenkapitaleinsatz eine Reserve. Eine Immobilienfinanzierung ohne Notgroschen kann schon durch eine defekte Heizung, unerwartete Reparaturen oder zusätzliche Baukosten unter Druck geraten.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, aber mit erhöhten Risiken verbunden. Wird nur der Kaufpreis finanziert, spricht man häufig von einer 100-Prozent-Finanzierung. Werden zusätzlich Kaufnebenkosten über Kredite abgedeckt, liegt der Finanzierungsanteil noch höher.

Eine Immobilienfinanzierung mit sehr wenig Eigenkapital kann zu höheren Zinsen, längerer Entschuldung und einem größeren Risiko führen, dass bei einem frühen Verkauf die Restschuld den erzielbaren Verkaufserlös übersteigt. Entscheiden Sie daher nicht allein danach, ob eine Bank die Baufinanzierung genehmigt, sondern ob die Belastung langfristig zu Ihrer Lebensplanung passt.

Kaufnebenkosten vollständig berücksichtigen

Bei einer Immobilienfinanzierung ist der Kaufpreis nur ein Teil der Gesamtkosten. Zur Baufinanzierung beziehungsweise zum Immobilienerwerb kommen insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage hinzu.

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland derzeit 3,5 bis 6,5 Prozent. Das Bundesfinanzministerium weist darauf hin, dass die Länder seit 2006 eigene Steuersätze festlegen können. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert und dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

Kostenart	Bei der Baufinanzierung beachten
Grunderwerbsteuer	abhängig vom Bundesland und Kaufpreis
Notar	Beurkundung, Vollzug und gegebenenfalls Grundschuld
Grundbuch	Eigentumsumschreibung und Sicherheiten
Makler	nur wenn eine Maklercourtage anfällt
Modernisierung	bei Bestandsobjekten von Anfang an einplanen
Umzug und Ausstattung	nicht aus dem laufenden Puffer vergessen

Ausführlicher behandelt die Bildungsbibel die Baufinanzierung Kosten und Kostenarten. Für eine Immobilienfinanzierung ist es sinnvoll, sämtliche Nebenkosten vor dem Bankgespräch zu schätzen, damit keine teure Nachfinanzierung entsteht.

Zinsen und Tilgung richtig verstehen

Die monatliche Rate einer klassischen Baufinanzierung besteht bei einem Annuitätendarlehen aus Zins und Tilgung. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher. Mit sinkender Restschuld verringern sich die Zinsen, während bei gleichbleibender Rate der Tilgungsanteil steigt. Diese Struktur macht das Annuitätendarlehen zu einer gut nachvollziehbaren Form der Immobilienfinanzierung.

Mehr zu den Faktoren hinter dem Darlehenszins finden Sie im Beitrag Baufinanzierung und Zinsen. Für eine Immobilienfinanzierung zählen neben der allgemeinen Marktlage unter anderem Beleihungsauslauf, Eigenkapital, Bonität, Darlehenshöhe, Zinsbindung und Objektqualität.

Sollzins und Effektivzins unterscheiden

Der Sollzins beschreibt die Verzinsung des Darlehens. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte preisbestimmende Kosten und eignet sich deshalb besser zum Vergleich ähnlich aufgebauter Angebote. Eine Immobilienfinanzierung sollte dennoch nicht ausschließlich nach dem niedrigsten Effektivzins ausgewählt werden. Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen, Tilgungswechsel und Zinsbindung können ebenfalls wirtschaftlich wichtig sein.

Anfangstilgung bestimmt die Restschuld

Eine höhere Tilgung erhöht zunächst die Monatsrate, senkt aber die Restschuld schneller. Die Verbraucherzentrale empfiehlt bei einer Baufinanzierung eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent, besser mehr, sofern das Haushaltsbudget dies zulässt. Eine niedrige Tilgung kann die Immobilienfinanzierung über viele Jahre verlängern und das Zinsänderungsrisiko erhöhen.

Beispiel für Rate und Annuität

Angenommen, die Baufinanzierung umfasst 375.000 Euro. Der beispielhafte Sollzins beträgt 3,5 Prozent und die anfängliche Tilgung 2,5 Prozent. Die anfängliche Annuität beträgt damit 6 Prozent pro Jahr:

375.000 € × 6 % ÷ 12 = 1.875 € monatliche Rate

Das Beispiel ist keine Aussage zum aktuellen Marktzins. Es zeigt nur die Rechenlogik einer Immobilienfinanzierung. Wenn Sie andere Zinsen oder Tilgungen einsetzen, verändert sich die Rate entsprechend.

Zinsbindung und Restschuld aufeinander abstimmen

Bei einer Baufinanzierung wird der Sollzins häufig für zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre festgeschrieben. Eine längere Zinsbindung erhöht die Planungssicherheit, kann aber mit einem höheren Zinssatz verbunden sein. Welche Variante zu Ihrer Immobilienfinanzierung passt, hängt besonders von Tilgung, Restschuld und Risikobereitschaft ab.

Endet die Zinsbindung, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist, muss die Restschuld weiterfinanziert werden. Ist das Zinsniveau dann höher, kann die neue Rate steigen. Deshalb sollte eine Baufinanzierung nicht nur auf die heutige Monatsrate optimiert werden. Prüfen Sie, welche Restschuld nach der Zinsbindung verbleibt.

Gestaltung	Vorteil	Risiko oder Nachteil
kurze Zinsbindung	oft günstigere Anfangskondition	früheres Zinsänderungsrisiko
lange Zinsbindung	hohe Kalkulationssicherheit	möglicher Zinsaufschlag
hohe Tilgung	schnell sinkende Restschuld	höhere Monatsrate
niedrige Tilgung	niedrigere Anfangsrate	lange Laufzeit und höhere Restschuld

Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel vereinbaren

Eine flexible Baufinanzierung kann auf Veränderungen im Einkommen reagieren. Viele Banken bieten jährliche Sondertilgungen von fünf Prozent, teilweise auch zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme an. Bei einer Immobilienfinanzierung kann dadurch eine Bonuszahlung, Erbschaft oder andere größere Einnahme zur schnelleren Entschuldung genutzt werden.

Ein Recht auf Tilgungssatzwechsel kann ebenfalls sinnvoll sein. Damit kann die Rate innerhalb vereinbarter Grenzen verändert werden. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, solche Rechte bereits beim Abschluss der Baufinanzierung zu verhandeln. Prüfen Sie, ob die Flexibilität kostenfrei angeboten wird oder mit einem Zinsaufschlag verbunden ist.

Baufinanzierung berechnen und Angebote vergleichen

Bevor Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, sollten Sie mehrere Szenarien rechnen. Wie verändert sich die Baufinanzierung bei höherer Tilgung? Was passiert bei 50.000 Euro mehr Eigenkapital? Wie hoch ist die Restschuld nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren?

Im Ratgeber Baufinanzierung berechnen lernen Sie, Budget, Zinsen, Tilgung und Darlehenshöhe miteinander zu verbinden. Ergänzend können Sie einen Baufinanzierungsrechner nutzen, um verschiedene Varianten Ihrer Immobilienfinanzierung gegenüberzustellen.

Ein Rechner ersetzt keine Prüfung des Kreditvertrags. Bei der Baufinanzierung sollten Sie mindestens Effektivzins, Rate, Restschuld, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen und mögliche Kosten bei Änderungen vergleichen.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Für eine Baufinanzierung prüft die Bank sowohl Ihre wirtschaftliche Situation als auch das Objekt. Nach § 505a BGB muss der Darlehensgeber vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit prüfen. Eine Immobilienfinanzierung wird deshalb erst nach Auswertung zahlreicher Unterlagen verbindlich zugesagt.

Typische Unterlagen sind:

• Gehaltsabrechnungen und Einkommensnachweise,
• Einkommensteuerbescheide, insbesondere bei Selbstständigen,
• Nachweise über Eigenkapital und Vermögen,
• bestehende Kreditverträge und Verpflichtungen,
• Kaufvertragsentwurf oder Objektangebot,
• Grundbuchauszug, Lageplan und Bauunterlagen,
• Wohnflächen- und Grundstücksangaben,
• bei Neubauten Baukostenaufstellung und Baubeschreibung,
• bei Eigentumswohnungen zusätzliche Unterlagen zur Wohnungseigentümergemeinschaft.

Welche Dokumente im Einzelfall notwendig sind, erläutert der Beitrag Unterlagen bei der Baufinanzierung. Selbstständige benötigen für eine Immobilienfinanzierung häufig umfangreichere Einkommensnachweise, weil die Bank die nachhaltige Ertragslage beurteilen muss.

Annuitätendarlehen als Standardmodell

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung. Die Rate bleibt während der Zinsbindung grundsätzlich gleich. Da die Restschuld sinkt, verschiebt sich die Rate mit der Zeit von einem höheren Zinsanteil zu einem höheren Tilgungsanteil. Dadurch ist diese Form der Immobilienfinanzierung transparent und vergleichsweise leicht nachvollziehbar.

Die Verbraucherzentrale bewertet ein einfaches Annuitätendarlehen für viele selbstgenutzte Immobilien als geeignete Grundform. Komplexe Kombinationen aus Darlehen und Sparprodukten sollten nur abgeschlossen werden, wenn Sie sämtliche Kosten, Risiken und Zahlungsströme verstehen.

Bausparvertrag als Ergänzung prüfen

Ein Bausparvertrag kann Bestandteil einer Immobilienfinanzierung sein. In der Sparphase wird Guthaben aufgebaut, später kann bei Zuteilungsreife ein Bauspardarlehen zu den vertraglich vereinbarten Konditionen genutzt werden.

Ob diese Kombination eine Baufinanzierung verbessert, hängt von Tarif, Abschlusskosten, Guthabenzinsen, Darlehenszins und Zeitpunkt der Zuteilung ab. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Bauspar-Sofortfinanzierungen komplex sein können und mit einem einfachen Annuitätendarlehen verglichen werden sollten. Eine Immobilienfinanzierung sollte nicht allein wegen eines optisch niedrigen Bauspardarlehenszinses gewählt werden.

Grundschuld statt klassischer Hypothek

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird häufig vom Hypothekendarlehen gesprochen. In der deutschen Finanzierungspraxis wird eine Baufinanzierung jedoch meistens durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Die Bank erhält damit eine dingliche Sicherheit an der Immobilie.

Der Beitrag zum Hypothekendarlehen erläutert Merkmale sowie Vor- und Nachteile. Für Ihre Immobilienfinanzierung ist wichtig zu verstehen, welche Grundschuld eingetragen wird, wie hoch sie ist und welche Sicherungsvereinbarung mit der Bank besteht.

Immobilienkredit vergleichen

Bei einer Immobilienfinanzierung sollten mehrere Banken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken oder Finanzierungsvermittler verglichen werden. Ein Immobilienkredit Vergleich zeigt, welche Konditionen neben dem Zinssatz wichtig sind.

• gebundener Sollzins und effektiver Jahreszins,
• Dauer der Zinsbindung,
• anfänglicher Tilgungssatz,
• monatliche Rate,
• Restschuld am Ende der Zinsbindung,
• Sondertilgungsrechte,
• Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel,
• Bereitstellungszins und bereitstellungszinsfreie Zeit,
• Auszahlungsbedingungen sowie
• Kosten und Voraussetzungen einer vorzeitigen Rückzahlung.

Eine Baufinanzierung mit geringfügig niedrigerem Zins kann insgesamt schlechter passen, wenn die Flexibilität fehlt oder die Restschuld wesentlich höher bleibt. Vergleichen Sie Ihre Immobilienfinanzierung daher immer als Gesamtpaket.

Immobilienkredit und Ablauf der Finanzierung

Mit einem Immobilienkredit kann der Kaufpreis oder ein Teil der Kosten finanziert werden. Die Immobilienfinanzierung wird üblicherweise nach Prüfung von Bonität und Objekt zugesagt. Bei Kaufimmobilien erfolgt die Auszahlung in Abstimmung mit dem notariellen Kaufvertrag und den Fälligkeitsvoraussetzungen.

Bei Neubauten wird eine Baufinanzierung häufig in Teilbeträgen nach Baufortschritt ausgezahlt. Dadurch werden Bereitstellungszinsen wichtig. Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit; danach kann für noch nicht abgerufene Darlehensteile ein Entgelt entstehen. Planen Sie die Auszahlungsstruktur bereits vor Vertragsabschluss.

Besonderheiten beim Neubau

Bei einem Neubau umfasst die Baufinanzierung deutlich mehr als die reinen Baukosten. Grundstück, Grunderwerbsteuer, Notar, Erschließung, Architekt, Bodengutachten, Baustrom, Außenanlagen, Versicherungen und Sonderwünsche können das Budget erhöhen.

Für eine belastbare Immobilienfinanzierung sollten Sie außerdem einen Kostenpuffer vorsehen. Preissteigerungen, Planungsänderungen oder zusätzliche Arbeiten am Grundstück können sonst eine teure Nachfinanzierung notwendig machen.

• vollständige Bau- und Baunebenkosten,
• Zahlungsplan des Bauträgers oder Bauunternehmens,
• bereitstellungszinsfreie Zeit des Darlehens,
• Eigenleistungen und deren realistische Bewertung,
• Kosten für Außenanlagen und Ausstattung,
• Förderfähigkeit des energetischen Standards.

Besonderheiten beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Bei einer bestehenden Immobilie sollte die Immobilienfinanzierung nicht ausschließlich auf den Kaufpreis ausgerichtet werden. Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Leitungen, Fassade und energetischer Zustand können in den ersten Jahren zusätzliche Investitionen erfordern. Eine Baufinanzierung für den Kauf eines älteren Hauses sollte diese Modernisierungskosten möglichst von Beginn an berücksichtigen.

Ein günstiger Kaufpreis kann wirtschaftlich unattraktiv werden, wenn unmittelbar hohe Sanierungskosten entstehen. Lassen Sie bei Unsicherheit den Zustand fachkundig prüfen und vergleichen Sie Kaufpreis plus Modernisierung mit einer bereits sanierten Alternative.

Eigentumswohnung finanzieren

Bei einer Eigentumswohnung umfasst die Immobilienfinanzierung zusätzlich die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hausgeld, Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen und mögliche Sonderumlagen können Ihre monatliche Belastung beeinflussen.

Prüfen Sie vor Abschluss der Baufinanzierung beziehungsweise des Kaufvertrags insbesondere Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklagen und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Eine niedrige Kreditrate hilft wenig, wenn kurz nach dem Kauf eine hohe Sonderumlage fällig wird.

Förderprogramme in die Finanzierung einbauen

Förderdarlehen können eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ergänzen. Die KfW bietet mehrere Programme für Kauf, Neubau und energetische Sanierung. Die Programme unterscheiden sich nach Selbstnutzung, Familienstatus, energetischem Standard, Einkommen und Art des Vorhabens.

KfW-Wohneigentumsprogramm 124

Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 unterstützt Privatpersonen beim Bau oder Kauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie mit einem Förderkredit von bis zu 100.000 Euro. Das Programm kann auch bestimmte Nebenkosten einbeziehen. Für eine Baufinanzierung ist wichtig, den Antrag über den Finanzierungspartner vor Beginn des Vorhabens beziehungsweise vor dem Kaufvertrag zu stellen.

Wohneigentum für Familien – Neubau 300

Das Programm Wohneigentum für Familien – Neubau 300 richtet sich an Familien mit Kindern und Alleinerziehende, die klimafreundlich bauen oder einen entsprechenden Neubau erwerben. Je nach Kinderzahl und Förderstufe sind derzeit Kredite zwischen 170.000 und 270.000 Euro möglich. Für die Immobilienfinanzierung gelten Einkommens- und Eigentumsvoraussetzungen.

Jung kauft Alt – Bestandserwerb 308

Mit Jung kauft Alt 308 werden Familien mit Kindern und Alleinerziehende beim Erwerb einer selbst genutzten Bestandsimmobilie mit schlechtem Energiestandard unterstützt, wenn anschließend energetisch saniert wird. Die Kreditbeträge liegen aktuell zwischen 140.000 und 180.000 Euro. Das kann eine Immobilienfinanzierung für sanierungsbedürftigen Bestand ergänzen.

Energetische Sanierung mit KfW 261

Für die Sanierung zum Effizienzhaus steht das Programm Wohngebäude – Kredit 261 zur Verfügung. Bei einer Baufinanzierung für einen Bestandskauf kann dieses Förderprogramm für die anschließende Sanierung relevant sein. Prüfen Sie die technischen Anforderungen und Antragsreihenfolge vor Vertragsabschluss.

Der bestehende Ratgeber der Bildungsbibel fasst weitere Förderungen beim Immobilienkauf zusammen. Förderprogramme verändern sich regelmäßig. Deshalb sollte jede Immobilienfinanzierung unmittelbar vor der Antragstellung mit den aktuellen Bedingungen abgeglichen werden.

Baukindergeld ist kein aktuelles Neuantragsprogramm mehr

Das frühere Baukindergeld gehört nicht mehr zu den aktuellen Förderwegen für neue Anträge. Eine Baufinanzierung sollte deshalb nicht mehr mit diesem Zuschuss kalkuliert werden. Familien sollten stattdessen prüfen, ob die aktuellen KfW-Programme 300 oder 308 beziehungsweise Länderförderungen zur geplanten Immobilienfinanzierung passen.

Versicherungen rund um Immobilie und Darlehen

Eine Immobilienfinanzierung läuft oft über Jahrzehnte. Deshalb sollten existenzielle Risiken berücksichtigt werden. Welche Versicherungen sinnvoll sind, hängt von Einkommen, Familie, Immobilie und vorhandener Absicherung ab.

• Wohngebäudeversicherung: schützt das Gebäude gegen versicherte Sachschäden.
• Risikolebensversicherung: kann bei Familien helfen, die Restschuld oder einen Teil davon im Todesfall abzusichern.
• Berufsunfähigkeitsversicherung: kann das Einkommen bei dauerhafter Berufsunfähigkeit absichern.
• Bauherrenhaftpflicht: kann während eines Neubauprojekts erforderlich sein.
• Feuerrohbau- und Bauleistungsversicherung: können je nach Bauvorhaben relevant sein.

Mehr zur Absicherung von Angehörigen finden Sie im Beitrag zur Risikolebensversicherung. Schließen Sie Versicherungen nicht automatisch als Paket mit der Baufinanzierung ab. Prüfen Sie Bedarf, Leistungen und Kosten separat.

Anschlussfinanzierung früh vorbereiten

Endet die Zinsbindung einer Baufinanzierung, bleibt häufig eine Restschuld. Diese muss über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt werden. Die Immobilienfinanzierung kann bei der bisherigen Bank verlängert oder zu einem anderen Anbieter umgeschuldet werden.

Beginnen Sie rechtzeitig mit dem Vergleich. Je nach Restlaufzeit kann auch ein Forward-Darlehen infrage kommen, mit dem ein zukünftiger Zinssatz bereits im Voraus vereinbart wird. Ob dies sinnvoll ist, hängt vom angebotenen Zinsaufschlag, Ihrer Restschuld und Ihrer Einschätzung des Zinsrisikos ab.

Im Beitrag zur Umschuldung bei der Baufinanzierung erfahren Sie mehr zu Zweck, Zeitpunkt, Vorfälligkeit und Anschlussfinanzierung. Eine gute Immobilienfinanzierung betrachtet diesen Zeitpunkt bereits beim ersten Vertragsabschluss.

Vorfälligkeitsentschädigung und Kündigungsrecht

Wer eine Baufinanzierung während einer laufenden Sollzinsbindung vorzeitig zurückzahlen möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Deshalb sind Sondertilgungsrechte bereits beim Vertragsabschluss wichtig.

Ein wichtiges gesetzliches Recht enthält § 489 BGB: Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins kann grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden. Dieses Recht kann bei einer langfristigen Immobilienfinanzierung relevant werden.

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins ist die vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung ansonsten an gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Die Verbraucherzentrale erläutert ausführlich, wie sich eine Baufinanzierung vorzeitig ablösen lässt und welche Bedeutung Sondertilgungen haben.

Besondere Anforderungen für Selbstständige

Eine Baufinanzierung für Selbstständige ist möglich, wird aber häufig umfangreicher geprüft. Banken betrachten meist mehrere Geschäftsjahre, Steuerbescheide, betriebswirtschaftliche Auswertungen, Einnahmenüberschussrechnungen oder Jahresabschlüsse. Bei einer Immobilienfinanzierung zählt nicht nur der aktuelle Gewinn, sondern die nachhaltige und nachvollziehbare Einkommensentwicklung.

Selbstständige sollten deshalb Unterlagen frühzeitig vollständig zusammenstellen und stärkere Einkommensschwankungen in der monatlichen Rate berücksichtigen. Eine etwas niedrigere Rate mit höheren Sondertilgungsmöglichkeiten kann bei schwankendem Einkommen flexibler sein als eine maximal hohe feste Belastung.

Typische Fehler bei der Finanzierung vermeiden

Fehler	Warum problematisch?	Bessere Vorgehensweise
nur auf den Sollzins schauen	Gesamtkosten und Flexibilität bleiben unberücksichtigt	Effektivzins und Vertragsbedingungen vergleichen
Kaufnebenkosten vergessen	Darlehensbedarf wird unterschätzt	Gesamtkosten vor der Baufinanzierung berechnen
zu wenig Rücklage behalten	Reparaturen führen schnell zu Zusatzkrediten	Notgroschen außerhalb der Immobilienfinanzierung erhalten
zu niedrige Tilgung wählen	Restschuld bleibt lange hoch	Tilgungsverlauf und schuldenfreien Zeitpunkt prüfen
keine Sondertilgung vereinbaren	weniger Flexibilität	Sondertilgungsrecht vertraglich festhalten
Förderung zu spät prüfen	Antrag kann ausgeschlossen sein	Förderprogramme vor Vorhabensbeginn prüfen
Sanierung unterschätzen	Nachfinanzierung wird notwendig	Bestandsimmobilie technisch prüfen lassen
Anschlussfinanzierung verdrängen	Zinsänderungsrisiko wird zu spät sichtbar	Restschuld und Zinsstress früh rechnen

Stress-Test für Ihre Finanzierung

Eine Baufinanzierung sollte nicht nur im Idealfall funktionieren. Rechnen Sie mindestens drei Szenarien für Ihre Immobilienfinanzierung:

• Basisszenario: heutige Rate, heutiges Einkommen und geplante Kosten.
• Zinsszenario: Anschlusszins deutlich höher als heute.
• Lebensszenario: vorübergehend geringeres Einkommen, Elternzeit, Krankheit oder größere Reparatur.

Wenn die Immobilienfinanzierung bereits bei kleinen Veränderungen untragbar wird, ist der Kaufpreis möglicherweise zu hoch oder die Baufinanzierung zu knapp kalkuliert. Eine Reserve schützt nicht nur vor finanziellen Problemen, sondern erhöht auch die Entscheidungsfreiheit während der langen Laufzeit.

Regeln und Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Im Beitrag zu den Regeln der Immobilienfinanzierung finden Sie weitere Informationen zu Sicherheiten, Versicherungen, Bausparen und Fördermitteln. Für eine Baufinanzierung sollten Sie besonders zwischen gesetzlichen Vorgaben, Bankkonditionen und persönlichen Empfehlungen unterscheiden.

Banken müssen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen. Gleichzeitig haben Darlehensgeber vorvertragliche Informations- und Erläuterungspflichten. Die gesetzlichen Grundlagen finden Sie unter anderem in § 491a BGB und § 505a BGB. Diese Regeln ersetzen jedoch nicht die eigene Prüfung, ob eine Immobilienfinanzierung zu Ihrer Lebensplanung passt.

Checkliste vor dem Finanzierungsgespräch

Prüffrage	Erledigt?
Haushaltsbudget realistisch berechnet?	□
Eigenkapital und Rücklage getrennt erfasst?	□
Kaufpreis beziehungsweise Baukosten vollständig?	□
Kauf- und Baunebenkosten eingeplant?	□
Modernisierungskosten berücksichtigt?	□
Monatsrate langfristig tragbar?	□
Tilgung und gewünschter schuldenfreier Zeitpunkt geprüft?	□
Zinsbindung und Restschuld verglichen?	□
Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel verhandelt?	□
Bereitstellungszinsen geprüft?	□
Förderprogramme vor Vertragsabschluss geprüft?	□
Versicherungsschutz überprüft?	□
Unterlagen vollständig vorbereitet?	□
Mehrere Angebote verglichen?	□
Stress-Test für Einkommen und Anschlusszins durchgeführt?	□

Eine ausführliche Vorlage finden Sie in der Checkliste für die Baufinanzierung zum Download. Sie können die Checkliste ergänzend zur Vorbereitung Ihrer Immobilienfinanzierung verwenden.

Baufinanzierung: Ratgeber der Bildungsbibel

Die folgenden Beiträge vertiefen einzelne Bausteine der Baufinanzierung. Nutzen Sie die Übersicht, wenn Sie zu einem konkreten Thema Ihrer Immobilienfinanzierung detaillierter recherchieren möchten.

Thema	Ratgeber
Unterlagen	Unterlagen bei der Baufinanzierung
Eigenkapital	Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Umschuldung	Umschuldung und Anschlussfinanzierung
Zinsen	Zinsen der Baufinanzierung
Berechnung	Baufinanzierung berechnen
Rechner	Baufinanzierungsrechner
Kosten	Kosten und Kostenarten
Checkliste	Checkliste als Vorlage

Immobilienfinanzierung: Ratgeber der Bildungsbibel

Eine Immobilienfinanzierung besteht aus mehreren Bausteinen. Die folgenden Ratgeber behandeln Kreditvergleich, Regeln, Darlehensarten und Fördermöglichkeiten. Dadurch können Sie einzelne Entscheidungen innerhalb Ihrer Baufinanzierung gezielt vertiefen.

Thema	Ratgeber
Kreditvergleich	Immobilienkredit Vergleich
Grundregeln	Regeln der Immobilienfinanzierung
Kredit und Ablauf	Immobilienkredit und Finanzierung
Hypothekendarlehen	Hypothekendarlehen
Bausparen	Bausparen und Bausparvertrag
Förderung	Förderprogramme beim Immobilienkauf
Absicherung	Risikolebensversicherung

Häufige Fragen zur Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Eine feste gesetzliche Quote gibt es nicht. Mehr Eigenkapital reduziert bei einer Baufinanzierung in der Regel Darlehenssumme und Risiko. Die Verbraucherzentrale nennt als Orientierung häufig 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten. Entscheidend bleibt, dass nach dem Eigenkapitaleinsatz noch eine ausreichende Rücklage für die Immobilienfinanzierung und das Eigentum vorhanden ist.

Welche Rate kann ich mir leisten?

Die Rate sollte aus Ihrem dauerhaft verfügbaren Haushaltsüberschuss abgeleitet werden. Pauschale Prozentwerte passen nicht zu jedem Haushalt. Bei einer Baufinanzierung sollten Lebenshaltung, Rücklagen, Instandhaltung und mögliche Einkommensschwankungen berücksichtigt werden. Eine Immobilienfinanzierung darf nicht nur im heutigen Idealfall funktionieren.

Was ist besser: kurze oder lange Zinsbindung?

Eine längere Zinsbindung bietet bei der Baufinanzierung mehr Planungssicherheit, kann aber einen höheren Zinssatz kosten. Eine kürzere Bindung kann günstiger starten, erhöht jedoch das frühere Anschlusszinsrisiko. Für die Immobilienfinanzierung sollten Zinsbindung und Tilgung gemeinsam betrachtet werden.

Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Die anfängliche Tilgung gibt an, welcher Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme im ersten Jahr rechnerisch zurückgeführt wird. Bei einer Baufinanzierung führt eine höhere Tilgung zu einer höheren Rate, aber auch zu einer schneller sinkenden Restschuld. Dadurch kann die Immobilienfinanzierung früher schuldenfrei werden.

Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Ja, eine Baufinanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital kann möglich sein. Banken stellen dafür meist höhere Anforderungen an Einkommen, Bonität und Objekt. Die Immobilienfinanzierung wird dadurch häufig teurer und anfälliger für Wertverluste oder einen frühen Verkauf.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit und wird bei einer Baufinanzierung häufig zugunsten der Bank bestellt. Sie ist rechtlich von der persönlichen Darlehensschuld zu unterscheiden. Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Höhe, Rang und Sicherungszweck der Grundschuld verstanden werden.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wenn nach Ablauf der Sollzinsbindung noch Restschuld besteht, wird eine neue Zinsvereinbarung benötigt. Diese Fortsetzung der Baufinanzierung wird Anschlussfinanzierung genannt. Sie kann bei der bisherigen Bank oder über eine Umschuldung erfolgen. Für die Immobilienfinanzierung ist der zukünftige Zinssatz ein wichtiger Risikofaktor.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung reduziert unmittelbar die Restschuld und damit zukünftige Zinsen. Sie kann bei einer Baufinanzierung besonders sinnvoll sein, wenn ausreichend Liquidität und weiterhin ein Notgroschen vorhanden sind. Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, richtet sich nach dem Vertrag der Immobilienfinanzierung.

Welche Förderungen gibt es?

Für Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung kommen unter anderem KfW-Programme für selbst genutztes Wohneigentum, Familien, klimafreundliche Neubauten und energetische Sanierung infrage. Zusätzlich können Bundesländer und Kommunen eigene Förderungen anbieten. Bedingungen und Förderbeträge sollten unmittelbar vor Antragstellung geprüft werden.

Wie kann ich Finanzierungsangebote vergleichen?

Vergleichen Sie bei einer Baufinanzierung nicht nur den Sollzins. Für eine Immobilienfinanzierung sind Effektivzins, Rate, Restschuld, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen und weitere Vertragsbedingungen entscheidend. Nutzen Sie identische Darlehenssummen und Laufzeitannahmen, damit die Angebote wirklich vergleichbar sind.

Fazit: Finanzierung langfristig und mit Reserven planen

Eine Baufinanzierung ist weit mehr als die Suche nach einem niedrigen Zinssatz. Erst das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Darlehenshöhe, Zinsbindung, Tilgung, Flexibilität und Rücklagen entscheidet darüber, ob die Finanzierung langfristig tragfähig ist.

Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Sie mit dem Haushaltsbudget beginnen. Ermitteln Sie anschließend die Gesamtkosten und ziehen Sie das Eigenkapital ab. Erst danach steht fest, welche Darlehenssumme tatsächlich benötigt wird.

Für viele private Haushalte ist ein transparentes Annuitätendarlehen eine gut nachvollziehbare Grundlage der Baufinanzierung. Eine angemessene Tilgung, ausreichend lange Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und ein realistischer finanzieller Puffer können die Immobilienfinanzierung widerstandsfähiger machen.

Prüfen Sie außerdem die Kaufnebenkosten und den Zustand der Immobilie. Beim Neubau gehören Baunebenkosten und mögliche Mehrkosten in die Baufinanzierung. Beim Bestandskauf müssen Sanierung und Modernisierung Teil der Immobilienfinanzierung sein, wenn sie absehbar notwendig werden.

Förderprogramme können die Baufinanzierung ergänzen, müssen aber frühzeitig eingeplant werden. Einige KfW-Programme verlangen eine Antragstellung vor dem Kaufvertrag oder Vorhabensbeginn. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf eine Förderung, solange die konkreten Voraussetzungen Ihrer Immobilienfinanzierung nicht geprüft sind.

Die Bildungsbibel empfiehlt abschließend, mehrere Angebote zu vergleichen und die Finanzierung mit einem Stress-Test zu prüfen. Eine gute Baufinanzierung lässt Raum für Veränderungen und sorgt dafür, dass die Immobilie auch langfristig zum finanziellen Leben passt. Nutzen Sie die Ratgeber und Rechner dieser Startseite, um Ihre Immobilienfinanzierung Schritt für Schritt vorzubereiten.