Weiterbildung – Online lernen – Kredit – Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung – Kosten bei der Baufinanzierung, 8 wichtige Kostenarten entdecken
Bei einer Baufinanzierung geht es nicht nur um den Zinssatz. Entscheidend sind die Gesamtkosten – also alle einmaligen Kauf- und Baukosten plus die laufenden Kosten aus Zinsen und Tilgung.
In diesem Beitrag erhalten Sie einen klaren Überblick über die Kosten bei der Baufinanzierung – inklusive 8 zentraler Kostenarten, typischer Größenordnungen, einer aktualisierten Tabelle zur Grunderwerbsteuer (Stand 2026) und praktischen Tipps, wie Sie Fehler und unnötige Ausgaben vermeiden.
- Merksatz: Nicht der Sollzins allein zählt – entscheidend ist die tragbare Rate plus Reserve.
- Ziel: Sie sollen danach Ihr Budget realistischer planen und Angebote sauber vergleichen können.
Kostenüberblick: Einmalig vs. laufend
Bei den Kosten bei der Baufinanzierung sollten Sie zwei Bereiche trennen:
| Kostenart | Typ | Beispiele |
|---|---|---|
| Einmalige Kosten | einmalig | Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler, Bauantrag, Vermessung, Erschließung, Kaufpreis-Nebenkosten |
| Laufende Kosten | monatlich/jährlich | Zinsen & Tilgung, Versicherungen, Rücklagen, ggf. Instandhaltung |
Praxisregel: Planen Sie neben der Rate (Zins + Tilgung) immer eine Reserve ein. Gerade bei Bauvorhaben entstehen häufig Nachträge, Zusatzwünsche oder Verzögerungen.
Zinsen als Kosten für die Baufinanzierung
Das Kreditinstitut stellt Ihnen einen Immobilienkredit zur Verfügung. Die monatliche Rate besteht aus Zins und Tilgung – und ist meist über viele Jahre die größte Ausgabeposition.
Mehr zum Thema Baufinanzierung und Zinsen finden Sie hier. Wenn Sie mit einer konstanten Rate rechnen möchten, ist das Annuitätendarlehen relevant – inklusive Annuität berechnen, Formel und Excel-Vorlage.
Kostenarten bei der Baufinanzierung: 8 wichtige Kostenarten
Die folgenden Kostenarten tauchen in fast jeder Bau- oder Immobilienfinanzierung auf. Je nach Region, Objekt und Finanzierung können die Beträge stark variieren – die Struktur bleibt jedoch ähnlich.
1) Kaufpreis (Grundstück/Immobilie)
Der größte Posten ist der Kaufpreis für Grundstück und/oder Immobilie. Wichtig: Banken bewerten nicht nur den Kaufpreis, sondern auch den Beleihungswert. Daraus ergeben sich Risikoaufschläge – insbesondere bei hohem Finanzierungsanteil.
2) Finanzierungskosten der Bank (Gebühren, Disagio, Bereitstellung)
Neben dem Zins können weitere Kreditkosten anfallen – je nach Produkt und Anbieter zum Beispiel:
- Disagio (Abschlag bei Auszahlung, selten sinnvoll – aber möglich)
- Bereitstellungszinsen, wenn Sie die Darlehenssumme nicht rechtzeitig abrufen
- Zinsen bei vorgezogener oder verspäteter Auszahlung von Teilbeträgen
Tipp: Lassen Sie sich ein Rechenblatt geben, das alle Kosten transparent zeigt (Auszahlung, Sollzins, Effektivzins, Tilgung, Restschuld).
3) Maklerkosten
Bei Immobilienkäufen können Maklerkosten entstehen. Die Höhe ist regional unterschiedlich und hängt von der Vereinbarung ab. Bei vielen Käufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt: Käufer dürfen nicht mehr als 50 % der Provision tragen. (Details finden Sie in den Regelungen zu § 656c BGB und § 656d BGB.)
4) Notarkosten & Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Zusätzlich fallen Gebühren für Grundbuch (z. B. Eigentumsumschreibung, Grundschuld) an. Als grobe Orientierung werden häufig ca. 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen angesetzt. Grundlage sind gesetzliche Gebühren, z. B. nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
5) Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kaufnebenkosten. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab. Die Spanne liegt in Deutschland weiterhin zwischen 3,5 % und 6,5 % (Stand: 2026). Hinweis: In Bremen gilt seit 01.07.2025 ein Satz von 5,5 %.
Weitere Informationen (Übersicht): finanz-tools.de
| Bundesland | Steuersatz (2026) |
| Baden-Württemberg | 5,00 % |
| Bayern | 3,50 % |
| Berlin | 6,00 % |
| Brandenburg | 6,50 % |
| Bremen | 5,50 % |
| Hamburg | 5,50 % |
| Hessen | 6,00 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,00 % |
| Niedersachsen | 5,00 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,50 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,00 % |
| Saarland | 6,50 % |
| Sachsen | 5,50 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,00 % |
| Schleswig-Holstein | 6,50 % |
| Thüringen | 5,00 % |
6) Kosten für den Bauantrag & Genehmigungen
Beim Neubau entstehen Kosten rund um den Bauantrag und die Baugenehmigung. Je nach Gemeinde kommen Gebühren für Prüfungen, Nachweise und Genehmigungen hinzu. Kalkulieren Sie außerdem Kosten für notwendige Unterlagen (z. B. Statik, Energie-Nachweise).
7) Erschließung & Vermessung
Je nach Grundstücksstatus können Kosten für Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation) und Vermessung entstehen. Bei einem voll erschlossenen Grundstück sind Teile dieser Kosten oft bereits im Kaufpreis enthalten – prüfen Sie das unbedingt im Exposé und in den Unterlagen.
8) Baukosten (Material & Gewerke)
Die eigentlichen Baukosten umfassen Material und Arbeitsleistungen aller Gewerke – vom ersten Spatenstich (Erdarbeiten) über Rohbau und Dach bis zum Innenausbau (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster, Türen). Mehr zu den Baukosten einer Immobilie lesen Sie bei bauen.de.
Zusatz: Kosten für Versicherungen
Zusätzlich zu den großen 8 Kostenarten sollten Sie die Versicherungskosten einplanen. Für Bauphase und Immobilie sind häufig relevant:
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Feuerrohbauversicherung
- Wohngebäudeversicherung
- Rechtsschutzversicherung (optional, aber bei Streit um Baumängel hilfreich)
Absicherung des Kredits verursacht zusätzliche Kosten
Viele Kreditnehmer sichern die Rückzahlung im Todesfall über eine Risiko-Lebensversicherung oder eine Kreditversicherung ab. Mehr dazu: Kreditabsicherung.
Typische Kostenfallen vermeiden
- Zu knappes Nebenkosten-Budget: Notar, Grundbuch, Steuer, Makler, Erschließung summieren sich schnell.
- Keine Reserve: Planen Sie für Bau/Modernisierung realistisch einen Puffer ein.
- Bereitstellungszinsen unterschätzt: Achten Sie auf Fristen und Baufortschritt.
- Versicherungen vergessen: Bauphase und Objekt sollten passend abgesichert sein.
Kosten bei der Baufinanzierung im Video
In diesem Video erhalten Sie eine einfache Einordnung wichtiger Kostenarten – als zusätzliche Orientierung, ob Ihr Vorhaben realistisch kalkuliert ist.
Fazit: Kosten bei der Baufinanzierung realistisch planen
Die Kosten bei der Baufinanzierung bestehen aus deutlich mehr als Zinsen. Wer Kaufnebenkosten, Baukosten, Gebühren und Versicherungen vollständig einplant, trifft bessere Entscheidungen und reduziert das Risiko späterer Finanzierungslücken. Entscheidend ist eine tragbare Rate plus Reserve – und ein sauberer Vergleich der Gesamtkosten.
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