Kosten bei der Baufinanzierung: Kaufnebenkosten, Zinsen, Eigenkapital und Beispiele

Weiterbildung – Online lernen – Kredit – Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung – Kosten bei der Baufinanzierung im Überblick

Das Wichtigste auf einen Blick

• Rechnen Sie nicht nur mit Kaufpreis oder Baukosten und Darlehenszins, sondern mit dem gesamten Kapitalbedarf.
• Die Kosten bei der Baufinanzierung lassen sich in Kaufnebenkosten, Bau- beziehungsweise Modernisierungskosten, Finanzierungskosten und laufende Eigentümerkosten gliedern.
• Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
• Für Notar und Grundbuch wird bei einem Immobilienkauf häufig grob mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises kalkuliert; die tatsächlichen Gebühren richten sich nach dem gesetzlichen Kostenrecht und dem konkreten Geschäft.
• Maklerkosten können zusätzlich entstehen. Bei bestimmten Käufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten gesetzliche Regeln zur Verteilung der Provision.
• Bereitstellungszinsen können bei Neubauten oder verzögertem Mittelabruf zusätzliche Kosten verursachen.
• Eine Grundschuld verursacht Notar- und Grundbuchkosten und sollte bei den Kosten bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden.
• Bei Neubau und Modernisierung ist ein Puffer wichtig, weil Nachträge, Sonderwünsche und unerwartete Arbeiten zusätzliche Finanzierung erfordern können.
• Vergleichen Sie Darlehen nicht nur über den Sollzins. Effektiver Jahreszins, Zinsbindung, Sondertilgung, Bereitstellungszins, Tilgung und Restschuld gehören gemeinsam in den Vergleich.
• Förderkredite können den Finanzierungsaufbau verbessern, müssen aber vor Vertrags- oder Maßnahmenbeginn nach den jeweiligen Förderbedingungen beantragt werden.

Kosten richtig einordnen: einmalig, laufend und finanzierungsbedingt

Für eine saubere Kalkulation sollten Sie die Kosten bei der Baufinanzierung in mehrere Gruppen aufteilen. Dadurch erkennen Sie, welche Beträge sofort aus Eigenkapital bezahlt werden müssen, welche über die Finanzierung laufen können und welche erst während der Nutzung der Immobilie entstehen.

Kostenbereich	Typische Beispiele	Wann fällt er an?
Kaufnebenkosten	Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler	Rund um den Immobilienkauf
Bau- und Projektnebenkosten	Bauantrag, Architekt, Statik, Vermessung, Erschließung, Bodengutachten	Vor und während des Neubaus
Finanzierungskosten	Sollzinsen, Bereitstellungszinsen, Grundschuldbestellung, gegebenenfalls Disagio	Während Abschluss und Laufzeit
Monatliche Liquiditätsbelastung	Zins und Tilgung	Während der Darlehenslaufzeit
Laufende Eigentümerkosten	Versicherungen, Instandhaltung, Rücklagen, Grundsteuer, Energie	Nach Erwerb beziehungsweise Fertigstellung

Diese Trennung verhindert einen häufigen Denkfehler: Die Tilgung gehört zwar zur monatlichen Rate, ist aber keine Finanzierungskostenposition wie der Zins. Sie reduziert Ihre Restschuld. Für die Frage, welche Rate Ihr Haushalt dauerhaft tragen kann, muss die Tilgung trotzdem vollständig eingeplant werden.

Die Kosten bei der Baufinanzierung sollten außerdem nicht isoliert von den späteren Eigentümerkosten betrachtet werden. Wer seine gesamte freie Liquidität in die Darlehensrate steckt, hat nach dem Einzug möglicherweise zu wenig Spielraum für Reparaturen, Versicherungen, Energie oder Rücklagen.

Zinsen und Effektivzins verstehen

Das Kreditinstitut stellt Ihnen für Kauf oder Bau einen Immobilienkredit zur Verfügung. Der Sollzins bestimmt, wie hoch die laufenden Zinsen auf die jeweilige Restschuld sind. Bei hohen Darlehenssummen wirken schon kleine Zinsunterschiede über viele Jahre erheblich auf die Kosten bei der Baufinanzierung.

Für den Vergleich verschiedener Angebote ist zusätzlich der effektive Jahreszins wichtig. Er bildet bestimmte preisbestimmende Kosten des Darlehens nach gesetzlichen Vorgaben ein und ist deshalb meist aussagekräftiger als der reine Sollzins. Er ersetzt trotzdem keinen vollständigen Angebotsvergleich, weil beispielsweise unterschiedliche Zinsbindungen, Tilgungssätze und Sondertilgungsrechte zu unterschiedlichen Restschulden führen können.

Mehr zum Zusammenhang zwischen Baufinanzierung und Zinsen finden Sie im separaten Beitrag. Für eine gleichbleibende anfängliche Rate ist das Annuitätendarlehen besonders verbreitet. Dort finden Sie auch Formel und Excel-Vorlage zur Berechnung.

Sollzins, Tilgung und Rate: Beispielrechnung

Angenommen, Sie finanzieren 350.000 Euro. Bei einem beispielhaften Sollzins von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt sich überschlägig eine anfängliche Jahresrate von 5,5 Prozent der Darlehenssumme. Das entspricht 19.250 Euro pro Jahr beziehungsweise rund 1.604 Euro pro Monat.

Von dieser Rate ist im ersten Jahr ein großer Teil Zins, während der Tilgungsanteil die Restschuld reduziert. Mit fortschreitender Laufzeit sinkt innerhalb eines klassischen Annuitätendarlehens der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Die tatsächlichen Kosten bei der Baufinanzierung hängen deshalb nicht nur vom anfänglichen Zinssatz ab, sondern auch von Tilgung, Zinsbindung und verbleibender Restschuld.

Praxisregel: Rechnen Sie die maximal mögliche Rate nicht bis auf den letzten Euro aus. Haushaltskosten, Rücklagen und unerwartete Ausgaben müssen neben der Finanzierung dauerhaft bezahlbar bleiben.

8 zentrale Kostenarten beim Kauf und Bau

Die folgenden Positionen prägen die Kosten bei der Baufinanzierung besonders stark. Nicht jede Position fällt bei jedem Vorhaben an. Ein Bestandskauf ohne Makler hat beispielsweise eine andere Kostenstruktur als ein Neubau auf einem noch nicht vollständig erschlossenen Grundstück.

1. Kaufpreis für Grundstück oder Immobilie

Der größte Kapitalposten ist normalerweise der Kaufpreis. Beim Neubau kommen Grundstück und Bauleistung häufig getrennt hinzu. Für die Bank ist jedoch nicht nur der vereinbarte Kaufpreis wichtig, sondern auch der nachhaltige Wert der Immobilie und die Höhe der Finanzierung im Verhältnis zum Beleihungswert.

Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto kleiner kann der Darlehensbetrag ausfallen. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann sich positiv auf Kreditkonditionen auswirken. Die Verbraucherzentrale nennt als grundsätzliche Orientierung 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Das ist keine starre Mindestvorgabe jeder Bank, zeigt aber, warum Eigenkapital die Kosten bei der Baufinanzierung deutlich beeinflussen kann.

2. Bank- und Finanzierungskosten

Neben dem regulären Darlehenszins können weitere Kreditkosten entstehen. Besonders bei Neubauten sollten Sie Bereitstellungszinsen beachten. Sie können fällig werden, wenn ein zugesagtes Darlehen nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit noch nicht vollständig abgerufen wurde.

• Bereitstellungszinsen: relevant, wenn Baufortschritt und Darlehensabruf zeitlich auseinanderfallen.
• Disagio: ein vereinbarter Abschlag vom Auszahlungsbetrag; heute nicht bei jeder Finanzierung üblich.
• Grundschuldkosten: Notar und Grundbuch für die Kreditsicherheit der Bank.
• Vorfälligkeitsentschädigung: kann unter bestimmten Voraussetzungen bei vorzeitiger Rückzahlung eines festverzinslichen Darlehens relevant werden.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Kreditinstitute bei Baufinanzierungen häufig nach einigen Monaten Bereitstellungszinsen verlangen. Verhandeln Sie deshalb die bereitstellungszinsfreie Zeit, wenn sich ein Neubau oder die Kaufpreisfälligkeit verzögern könnte. Gerade diese Position wird bei den Kosten bei der Baufinanzierung leicht übersehen.

3. Maklerprovision

Bei einem Immobilienkauf kann eine Maklerprovision hinzukommen. Höhe und Verteilung richten sich nach Vertrag, Objektart und gesetzlichen Vorgaben. Bei bestimmten Verbraucherkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern dürfen die gesetzlichen Regeln zur Provisionsteilung nicht umgangen werden.

Wenn ein Makler für beide Parteien tätig wird, regelt § 656c BGB unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine gleich hohe Verpflichtung beider Parteien. Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen und soll die andere Seite Kosten übernehmen, verlangt § 656d BGB, dass die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt.

Rechnen Sie die tatsächliche Provision mit dem Kaufpreis durch, bevor Sie ein Angebot abgeben. Eine prozentuale Maklerprovision kann die Kosten bei der Baufinanzierung um einen fünfstelligen Betrag erhöhen und muss in der Eigenkapitalplanung berücksichtigt werden.

4. Notar, Grundbuch und Grundschuld

Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Außerdem entstehen Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und weitere Eintragungen. Bei einer Finanzierung kommt in der Regel die Bestellung einer Grundschuld als Kreditsicherheit hinzu.

Als grobe Orientierung werden für Notar und Grundbuch häufig etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Die tatsächlichen Gebühren werden jedoch nicht frei ausgehandelt. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem jeweiligen Geschäftswert. Eine bestehende Übersicht zum Gerichts- und Notarkostengesetz finden Sie hier; die amtliche Fassung steht zusätzlich beim Bundesministerium der Justiz bereit.

Die Grundschuld selbst erhöht ebenfalls die Kosten bei der Baufinanzierung. Nach Angaben der Verbraucherzentrale können Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung je nach Höhe des Grundschuldbetrags von einigen hundert bis über tausend Euro reichen. Bei einer späteren Anschlussfinanzierung kann eine Abtretung einer bestehenden Grundschuld günstiger sein als vollständige Löschung und Neubestellung.

5. Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Kaufnebenkosten. Der Grundsteuersatz beträgt nach Bundesrecht 3,5 Prozent; die Bundesländer dürfen einen abweichenden Satz festlegen. Aktuell reicht die Spanne von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

Bei den Kosten bei der Baufinanzierung sollten Sie die Steuer schon vor der Immobiliensuche mit dem richtigen Satz Ihres Bundeslandes einkalkulieren. Bei 400.000 Euro steuerpflichtiger Gegenleistung bedeutet ein Unterschied zwischen 3,5 und 6,5 Prozent bereits 12.000 Euro zusätzliche Liquidität.

Eine aktuelle Übersicht finden Sie weiterhin bei finanz-tools.de.

Bundesland	Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg	5,0 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5,5 %
Hamburg	5,5 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	5,5 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	5,0 %

Die steuerliche Bemessungsgrundlage kann im Einzelfall Besonderheiten aufweisen. Bei Grundstückskauf und anschließendem Bauvertrag kann beispielsweise entscheidend sein, ob steuerrechtlich ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt. Bei größeren Beträgen oder ungewöhnlichen Vertragsgestaltungen sollten Sie steuerlichen Rat einholen.

6. Bauantrag, Planung und Genehmigungen

Beim Neubau gehören Planungs- und Genehmigungskosten zwingend in die Kosten bei der Baufinanzierung. Neben der eigentlichen Baugenehmigung können Architekten- und Ingenieurleistungen, Statik, Wärmeschutz- beziehungsweise Energienachweise, Prüfgebühren und weitere Fachplanungen erforderlich sein.

Welche Gebühren entstehen, hängt unter anderem von Bundesland, Kommune, Gebäudetyp und Umfang des Vorhabens ab. Übernehmen Sie deshalb keine pauschale Prozentzahl ungeprüft in Ihre Finanzierung. Lassen Sie sich vorab eine möglichst konkrete Kostenaufstellung Ihres Planers erstellen.

7. Erschließung, Hausanschlüsse und Vermessung

Bei einem Baugrundstück können Erschließungs- und Anschlusskosten einen erheblichen Betrag ausmachen. Prüfen Sie deshalb genau, was mit der Angabe „erschlossen“ gemeint ist und welche Leistungen bereits bezahlt wurden.

• Straße und öffentliche Erschließung
• Wasser und Abwasser
• Strom und gegebenenfalls Gas beziehungsweise Wärmenetz
• Telekommunikation und Glasfaser
• Vermessung und Absteckung
• gegebenenfalls Bodengutachten und besondere Erdarbeiten

Gerade bei Grundstücken mit schwierigen Bodenverhältnissen können Erdarbeiten wesentlich teurer werden als zunächst geplant. Ein realistischer Puffer reduziert das Risiko, dass die Kosten bei der Baufinanzierung später nur über eine teure Nachfinanzierung gedeckt werden können.

8. Baukosten und Sonderwünsche

Die eigentlichen Baukosten umfassen Material, Arbeitsleistungen und die vereinbarten Gewerke vom Erdbau über Rohbau und Dach bis zu Heizung, Sanitär, Elektro und Innenausbau. Eine bestehende Übersicht zu den Baukosten einer Immobilie bietet bauen.de.

Für die Kosten bei der Baufinanzierung ist die Baubeschreibung besonders wichtig. Prüfen Sie, welche Leistungen im Festpreis enthalten sind und welche nicht. Zusätzliche Steckdosen, bessere Bodenbeläge, größere Fliesen, andere Sanitärobjekte oder Außenanlagen können als Sonderwünsche erhebliche Mehrkosten auslösen.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass bei Neubauten unerwartete Zusatzaufwendungen entstehen können, etwa durch besondere Bodenverhältnisse oder aufpreispflichtige Sonderwünsche. Genau deshalb sollte ein Finanzierungsplan nicht nur die Vertrags- und Listenpreise addieren.

Zusätzlich: Versicherungen und Absicherung

Versicherungen sind nicht bei jedem Vorhaben identisch, gehören aber in vielen Fällen zu den Kosten bei der Baufinanzierung beziehungsweise den laufenden Eigentümerkosten. Während der Bauphase und nach Fertigstellung können verschiedene Policen relevant sein.

• Bauherrenhaftpflichtversicherung
• Bauleistungsversicherung je nach Risikosituation
• Feuerrohbauversicherung
• Wohngebäudeversicherung
• Rechtsschutzversicherung je nach gewünschtem Schutzumfang

Kreditabsicherung separat prüfen

Viele Kreditnehmer möchten die Restschuld für den Todesfall absichern. Dafür kann beispielsweise eine Risikolebensversicherung infrage kommen. Andere Produkte wie eine Kreditversicherung sollten hinsichtlich Leistungen, Ausschlüssen und Kosten genau geprüft werden. Weitere Informationen finden Sie unter Lebensversicherung als Kreditabsicherung.

Eigenkapital: Warum Nebenkosten besonders wichtig sind

Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto höher wird häufig der Finanzierungsbedarf. Wenn nicht nur Kaufpreis oder Baukosten, sondern auch Nebenkosten über Kredit finanziert werden müssen, steigt das Risiko der Bank. Das kann die Konditionen verschlechtern und erhöht die Kosten bei der Baufinanzierung über die gesamte Laufzeit.

Deshalb ist es sinnvoll, Kaufnebenkosten möglichst nicht vollständig aus dem Darlehen bezahlen zu müssen. Eine Finanzierung ohne ausreichendes Eigenkapital kann trotzdem möglich sein, verlangt aber eine besonders solide Einkommens- und Haushaltsrechnung. Mehr dazu finden Sie im Beitrag zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Behalten Sie zusätzlich eine Liquiditätsreserve. Wer sein gesamtes Eigenkapital für Kaufnebenkosten und Eigenanteil einsetzt, steht nach der Schlüsselübergabe möglicherweise ohne Puffer für Umzug, Reparaturen oder notwendige Anschaffungen da. Auch diese Reserve gehört zur realistischen Betrachtung der Kosten bei der Baufinanzierung.

Beleihungsauslauf und Zins: Warum Eigenkapital doppelt wirken kann

Banken betrachten bei der Konditionsgestaltung unter anderem das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert der Immobilie. Ein hoher Finanzierungsanteil kann zu Zinsaufschlägen führen. Zusätzliche Eigenmittel reduzieren nicht nur die Darlehenssumme, sondern können deshalb gegebenenfalls auch den angebotenen Zinssatz verbessern.

Vergleichen Sie bei mehreren Angeboten nicht nur die Monatsrate. Fragen Sie, ob sich die Kondition ändert, wenn Sie beispielsweise 10.000 oder 20.000 Euro mehr Eigenkapital einsetzen. Dadurch lässt sich erkennen, ob ein bestimmter Beleihungsbereich für die Kosten bei der Baufinanzierung besonders relevant ist.

Bereitstellungszinsen bei Neubau früh kalkulieren

Beim Kauf einer fertigen Immobilie wird der Darlehensbetrag häufig in wenigen Schritten ausgezahlt. Beim Neubau rufen Sie das Darlehen dagegen entsprechend dem Baufortschritt ab. Bleibt ein Teil der Darlehenssumme längere Zeit ungenutzt, können nach Ablauf einer vertraglich vereinbarten Frist Bereitstellungszinsen entstehen.

Damit können die Kosten bei der Baufinanzierung steigen, obwohl Sie den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag noch gar nicht für Bauleistungen verwendet haben. Die Verbraucherzentrale empfiehlt deshalb, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verhandeln und Bauablauf sowie Gesamtkosten vorsichtig zu kalkulieren.

Achten Sie bei zwei Finanzierungsangeboten daher nicht nur auf einen kleinen Sollzinsvorteil. Ein Angebot mit längerer bereitstellungszinsfreier Zeit kann bei einem lang laufenden Bauvorhaben insgesamt günstiger sein.

Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel als Kostenfaktor

Sondertilgungsrechte verursachen nicht zwingend eine separat ausgewiesene Gebühr, können aber in die Konditionsgestaltung des Darlehens einfließen. Für viele Kreditnehmer sind sie trotzdem wertvoll, weil unerwartete Überschüsse zur schnelleren Rückzahlung genutzt werden können.

Bei den Kosten bei der Baufinanzierung sollten Sie deshalb auch Flexibilität bewerten. Ein minimal günstigerer Zinssatz ist nicht automatisch besser, wenn das Darlehen keinerlei Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel erlaubt und damit schlechter zu Ihrem Einkommen passt.

Restschuld und Anschlussfinanzierung nicht vergessen

Die Zinsbindung endet bei vielen Darlehen lange bevor die gesamte Schuld getilgt ist. Die Restschuld muss anschließend weiterfinanziert oder aus Eigenmitteln beglichen werden. Damit werden die zukünftigen Zinsen der Anschlussfinanzierung zu einem wesentlichen Unsicherheitsfaktor der Kosten bei der Baufinanzierung.

Eine höhere anfängliche Tilgung reduziert die Restschuld zum Ende der Zinsbindung, erhöht aber die aktuelle Monatsrate. Der passende Tilgungssatz ist deshalb ein Ausgleich zwischen heutiger Tragbarkeit und künftigem Zinsrisiko.

Wenn eine Bank gewechselt wird, kann die vorhandene Grundschuld möglicherweise abgetreten werden. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass dies Kosten sparen kann, weil nicht zwingend eine vollständige Löschung und Neueintragung erforderlich ist. Weitere Informationen finden Sie bei der Umschuldung und Anschlussfinanzierung.

Kauf einer Bestandsimmobilie: zusätzliche Kosten prüfen

Bei einer Bestandsimmobilie können die Kosten bei der Baufinanzierung durch Modernisierung und Instandsetzung stark steigen. Ein niedriger Kaufpreis ist wenig hilfreich, wenn Dach, Heizung, Fenster, Elektrik oder Leitungen kurzfristig erneuert werden müssen.

• energetische Sanierung
• Dach und Fassade
• Fenster und Türen
• Heizung und Warmwasser
• Elektrik und Leitungen
• Bad und Innenausbau
• mögliche Schadstoff- oder Feuchtigkeitsbeseitigung

Lassen Sie notwendige Arbeiten möglichst vor dem Kauf fachlich einschätzen. Werden Modernisierungskosten erst nach Vertragsabschluss sichtbar, muss die Finanzierung möglicherweise nachträglich erweitert werden. Eine solche Nachfinanzierung kann teurer sein oder im ungünstigen Fall nicht im gewünschten Umfang angeboten werden.

Eigentumswohnung: Hausgeld und Rücklage einplanen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung enden die Kosten bei der Baufinanzierung nicht mit der Darlehensrate. Zusätzlich zahlen Sie Hausgeld und tragen anteilig Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Vor dem Kauf sollten deshalb Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Höhe der Erhaltungsrücklage und Protokolle der Eigentümerversammlungen geprüft werden.

Stehen größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum an und reicht die Rücklage nicht aus, kann eine Sonderumlage entstehen. Diese mögliche Belastung sollte in Ihrer Haushaltsrechnung berücksichtigt werden, auch wenn sie keine klassische Kreditkostenposition darstellt.

Förderkredite können den Finanzierungsaufbau verbessern

Öffentliche Förderprogramme können die Kosten bei der Baufinanzierung beeinflussen. Die KfW bietet aktuell verschiedene Programme für Neubau, Erstkauf, Familien und energetische Maßnahmen. Dazu gehören unter anderem das KfW-Wohneigentumsprogramm sowie Programme für klimafreundlichen Neubau.

Die Voraussetzungen unterscheiden sich stark. Förderungen können an Selbstnutzung, Haushaltsgröße, Einkommen, Energieeffizienz oder den Zeitpunkt des Vorhabens geknüpft sein. Prüfen Sie die aktuellen Programme direkt bei der KfW zur Förderung von Neubau und Wohneigentum und sprechen Sie vor bindenden Verträgen mit Ihrem Finanzierungspartner.

Ein Förderkredit ist nicht automatisch die günstigste Lösung für jede Situation. Vergleichen Sie Laufzeit, Zinsbindung, Tilgung und Kombination mit dem Bankdarlehen. Für die Kosten bei der Baufinanzierung ist das Gesamtkonzept entscheidend.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Kaufpreis

Das folgende Beispiel zeigt, wie schnell Kaufnebenkosten den Kapitalbedarf erhöhen. Angenommen wird eine Bestandsimmobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro in einem Bundesland mit 5 Prozent Grunderwerbsteuer. Zusätzlich wird beispielhaft mit 1,8 Prozent für Notar und Grundbuch sowie einer Käufer-Maklerprovision von 3,57 Prozent gerechnet.

Position	Beispielbetrag
Kaufpreis	400.000 €
Grunderwerbsteuer 5,0 %	20.000 €
Notar und Grundbuch, beispielhaft 1,8 %	7.200 €
Makleranteil, beispielhaft 3,57 %	14.280 €
Kaufpreis plus diese Nebenkosten	441.480 €

Allein die drei beispielhaften Kaufnebenkosten erhöhen den Kapitalbedarf um 41.480 Euro beziehungsweise mehr als 10 Prozent des Kaufpreises. Weitere Kosten für Umzug, Modernisierung, Finanzierung, Grundschuld, Gutachten oder Versicherungen sind dabei noch nicht berücksichtigt. Genau deshalb dürfen die Kosten bei der Baufinanzierung nicht erst nach Auswahl der Immobilie berechnet werden.

Ist kein Makler beteiligt, fällt das Beispiel deutlich günstiger aus. Liegt die Immobilie in einem Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, steigt die Steuer dagegen um weitere 6.000 Euro. Solche Unterschiede zeigen, warum pauschale Aussagen wie „Nebenkosten sind immer 10 Prozent“ nur als grobe Orientierung taugen.

Budget rückwärts rechnen statt maximalen Kaufpreis übernehmen

Eine Bank kann Ihnen einen maximalen Darlehensrahmen nennen. Dieser Betrag sollte jedoch nicht automatisch Ihr Kaufbudget werden. Sinnvoller ist es, von Ihrer langfristig tragbaren Monatsrate auszugehen und anschließend Kaufnebenkosten, Eigenkapital und Reserve einzubeziehen.

• Welche Monatsrate bleibt auch bei höheren Lebenshaltungskosten tragbar?
• Wie viel Eigenkapital bleibt nach Kaufnebenkosten noch als Reserve?
• Welche Modernisierungen sind in den ersten Jahren absehbar?
• Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
• Welche Rate wäre bei einer späteren Anschlussfinanzierung mit höherem Zinssatz tragbar?

Mit einer solchen Rückwärtsrechnung werden die Kosten bei der Baufinanzierung zu einem Bestandteil Ihrer Haushaltsplanung und nicht nur zu einer Aufstellung der Bank.

Angebote richtig vergleichen

Ein seriöser Vergleich der Kosten bei der Baufinanzierung benötigt mehr als eine Zinsspalte. Zwei Darlehen mit ähnlichem Sollzins können durch unterschiedliche Tilgung, Zinsbindung oder Bereitstellungsbedingungen zu sehr verschiedenen Ergebnissen führen.

Vergleichspunkt	Warum wichtig?
Sollzins	Bestimmt die laufenden Zinsen auf die Restschuld
Effektiver Jahreszins	Erleichtert den Preisvergleich bestimmter Darlehenskosten
Anfängliche Tilgung	Beeinflusst Rate und Restschuld
Zinsbindung	Bestimmt die Dauer der Zinssicherheit
Restschuld	Zeigt den späteren Anschlussfinanzierungsbedarf
Sondertilgung	Erlaubt schnelleren Schuldenabbau bei zusätzlicher Liquidität
Tilgungssatzwechsel	Erhöht Flexibilität bei verändertem Einkommen
Bereitstellungszinsfreie Zeit	Kann bei Neubauten erhebliche Zusatzkosten vermeiden

Lassen Sie sich einen Tilgungsplan geben und vergleichen Sie Angebote zu einem identischen Stichtag, mit gleicher Darlehenssumme und möglichst gleichen Annahmen. Nur so lassen sich die Kosten bei der Baufinanzierung sinnvoll gegenüberstellen.

Typische Kostenfallen vermeiden

• Nebenkosten zu niedrig angesetzt: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler können einen erheblichen Teil des Eigenkapitals verbrauchen.
• Tilgung mit Zins verwechselt: Die gesamte Rate muss tragbar sein, auch wenn nur der Zins echte Finanzierungskosten darstellt.
• Keine Reserve: Ungeplante Bau- oder Modernisierungskosten führen sonst schnell zu einer Nachfinanzierung.
• Bereitstellungszinsen ignoriert: Bei Verzögerungen kann der noch nicht abgerufene Kredit zusätzliche Kosten verursachen.
• Grundschuld vergessen: Kreditsicherung verursacht Notar- und Grundbuchkosten.
• Nur die Anfangsrate betrachtet: Restschuld und Anschlussfinanzierung bleiben unberücksichtigt.
• Modernisierung unterschätzt: Ein günstiger Altbau kann nach Kauf hohe Investitionen erfordern.
• Förderung zu spät geprüft: Manche Programme müssen vor Beginn beziehungsweise vor bestimmten Vertrags- oder Zahlungsschritten beantragt werden.

Eine gute Planung der Kosten bei der Baufinanzierung bedeutet nicht, jede denkbare Ausgabe auf den Euro genau vorherzusagen. Entscheidend ist, dass große Kostenblöcke bekannt sind und für Unsicherheiten ausreichend Reserve vorhanden ist.

Welche Unterlagen helfen bei einer realistischen Kalkulation?

Je früher alle relevanten Unterlagen vorliegen, desto besser lassen sich die Kosten bei der Baufinanzierung prüfen. Beim Bestandskauf gehören dazu Exposé, Kaufvertragsentwurf, Grundbuchinformationen, Energieausweis und Unterlagen über bereits bekannte Modernisierungen. Beim Neubau kommen Baubeschreibung, Zahlungsplan, Grundstücksdaten und Kostenangebote hinzu.

Welche Dokumente Banken typischerweise benötigen, erfahren Sie im Beitrag zu den Unterlagen bei der Baufinanzierung für Angestellte, Selbstständige, Immobilie und Eigenkapital.

Checkliste für Ihre Kostenplanung

Prüffrage	Erledigt
Sind Kaufpreis beziehungsweise vollständige Baukosten bekannt?	☐
Ist die Grunderwerbsteuer mit dem richtigen Bundeslandsatz berücksichtigt?	☐
Sind Notar, Grundbuch und Grundschuld eingeplant?	☐
Ist eine Maklerprovision zu zahlen?	☐
Sind Bauantrag, Planung, Vermessung und Erschließung berücksichtigt?	☐
Gibt es einen Puffer für Sonderwünsche und Mehrkosten?	☐
Sind Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit geprüft?	☐
Sind Versicherungen und laufende Eigentümerkosten im Haushaltsbudget?	☐
Ist die Restschuld zum Ende der Zinsbindung bekannt?	☐
Sind Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel geprüft?	☐
Wurden mögliche Förderprogramme vor Vertragsabschluss geprüft?	☐
Bleibt nach Einsatz des Eigenkapitals eine ausreichende Reserve?	☐

Tipp der Bildungsbibel: Erstellen Sie neben dem Bankangebot eine eigene Gesamtkostenliste. Tragen Sie jede bekannte Position ein und markieren Sie, ob sie sicher, geschätzt oder noch ungeklärt ist. So erkennen Sie früh, welche Kosten bei der Baufinanzierung noch recherchiert werden müssen.

Häufige Fragen

Welche Kosten fallen bei einer Baufinanzierung an?

Zu den Kosten bei der Baufinanzierung gehören je nach Vorhaben Zinsen, Kaufnebenkosten, Grundschuldkosten, Bereitstellungszinsen, Bau- und Planungsnebenkosten sowie gegebenenfalls Versicherungen und weitere Objektkosten. Die Tilgung ist keine Gebühr, muss aber als Teil der Monatsrate vollständig eingeplant werden.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Eine allgemeingültige Prozentzahl gibt es nicht. Allein die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Deshalb können die Kosten bei der Baufinanzierung schon vor der eigentlichen Kreditverzinsung deutlich steigen.

Sind Notarkosten verhandelbar?

Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und werden nicht wie ein frei kalkulierter Dienstleistungspreis ausgehandelt. Die tatsächliche Rechnung hängt vom Geschäftswert und den vorgenommenen Tätigkeiten ab.

Was kostet eine Grundschuld?

Die Kosten richten sich unter anderem nach der Höhe der Grundschuld und den erforderlichen notariellen sowie grundbuchrechtlichen Vorgängen. Die Verbraucherzentrale nennt eine Bandbreite von einigen hundert bis über tausend Euro. Für eine genaue Berechnung sollten Sie die konkrete Grundschuldsumme zugrunde legen.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen können auf zugesagte, aber noch nicht abgerufene Darlehensteile anfallen, sobald die vertraglich vereinbarte freie Zeit abgelaufen ist. Sie sind insbesondere bei länger dauernden Neubauten ein wichtiger Bestandteil der Kosten bei der Baufinanzierung.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Das hängt von Einkommen, Immobilie, Finanzierung und Sicherheitsbedürfnis ab. Die Verbraucherzentrale nennt grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten als Orientierung. Auch Finanzierungen mit weniger Eigenkapital sind möglich, können aber teurer und risikoreicher sein.

Gehört die Tilgung zu den Finanzierungskosten?

Im engeren wirtschaftlichen Sinn ist Tilgung keine Finanzierungskostenposition, weil Sie damit geliehenes Kapital zurückzahlen. Für Ihre Haushaltsrechnung gehört sie dennoch zur monatlichen Belastung. Die Kosten bei der Baufinanzierung und die Tragbarkeit der Rate sollten deshalb getrennt, aber gemeinsam betrachtet werden.

Welche Reserve sollte ich beim Neubau einplanen?

Eine starre Prozentzahl passt nicht zu jedem Projekt. Die Reserve sollte sich an Baubeschreibung, Planungsstand, Grundstück, Festpreisumfang und möglichen Sonderwünschen orientieren. Wichtig ist, dass unerwartete Mehrkosten nicht automatisch eine teure Nachfinanzierung erzwingen.

Kann ich Kaufnebenkosten finanzieren?

Grundsätzlich können Banken auch Finanzierungen mit sehr hohem Finanzierungsanteil anbieten. Ob Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Je höher die Finanzierung im Verhältnis zum Immobilienwert, desto höher können Risiko und Kosten bei der Baufinanzierung ausfallen.

Sind Förderkredite automatisch günstiger?

Nicht in jeder Konstellation. Förderprogramme können attraktive Konditionen oder zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten bieten, haben aber eigene Voraussetzungen. Vergleichen Sie sie im Gesamtkonzept mit Bankdarlehen, Laufzeit und Zinsbindung.

Was ist bei einer Eigentumswohnung zusätzlich wichtig?

Neben den Kosten bei der Baufinanzierung sollten Sie Hausgeld, Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen berücksichtigen. Prüfen Sie Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Protokolle der Eigentümergemeinschaft, bevor Sie Ihre maximale Monatsrate festlegen.

Wie vergleiche ich zwei Baufinanzierungen?

Vergleichen Sie Sollzins, effektiven Jahreszins, Zinsbindung, Tilgung, Restschuld, Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungsbedingungen. Nur bei möglichst gleichen Eckdaten können Sie die Kosten bei der Baufinanzierung sinnvoll gegenüberstellen.

Kosten bei der Baufinanzierung im Video

Das folgende Video ordnet wichtige Kostenarten zusätzlich ein. Nutzen Sie es als Ergänzung zur schriftlichen Kalkulation und prüfen Sie danach, ob in Ihrem eigenen Finanzierungsplan alle wesentlichen Positionen enthalten sind.

Fazit: Gesamtkosten statt nur Zinssatz betrachten

Die Kosten bei der Baufinanzierung beginnen lange vor der ersten Darlehensrate. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und mögliche Projektnebenkosten erhöhen den Kapitalbedarf. Beim Neubau kommen zusätzlich Risiken wie Erschließung, Sonderwünsche, Bauverzögerungen und Bereitstellungszinsen hinzu.

Während der Finanzierung bestimmen Sollzins, Tilgung, Zinsbindung, Restschuld und Flexibilität, wie tragfähig Ihr Darlehen langfristig bleibt. Gleichzeitig dürfen Versicherungen, Instandhaltung und Rücklagen nicht aus dem Haushaltsbudget verschwinden. Die Kosten bei der Baufinanzierung sind deshalb immer Teil einer umfassenden Vermögens- und Liquiditätsplanung.

Berechnen Sie zunächst Ihren vollständigen Kapitalbedarf, vergleichen Sie Darlehen mit gleichen Annahmen und behalten Sie eine Reserve. Wer die Kosten bei der Baufinanzierung von Anfang an transparent kalkuliert, verringert das Risiko von Finanzierungslücken und kann Kaufpreis, Eigenkapital und Monatsrate wesentlich realistischer beurteilen.

Weitere Informationen zur Baufinanzierung

• Die Unterlagen allgemein bei der Baufinanzierung für Selbstständige, die Immobilie sowie das Eigenkapital.
• Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit Voraussetzungen, Vorteilen und Nachteilen.
• Die Umschuldung bei der Baufinanzierung mit Vorfälligkeit und Anschlussfinanzierung.
• Die Baufinanzierung berechnen mit Daten, Budget, Zinsen und Tilgung.
• Den Baufinanzierungsrechner oder Kreditrechner kostenlos online nutzen.