Weiterbildung – Online lernen – Kredit – Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung – Vollfinanzierung, Voraussetzungen, Kosten, Risiken und Beispiele
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermöglicht den Kauf oder Bau einer Immobilie, obwohl Sie den Kaufpreis nicht aus eigenen Mitteln reduzieren. Üblich ist die Unterscheidung zwischen einer 100-%-Finanzierung, bei der Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen, und einer sogenannten 110-%-Finanzierung, bei der zusätzlich zumindest ein großer Teil dieser Nebenkosten finanziert wird.
Auf der Bildungsbibel erfahren Sie, wann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich möglich sein kann, welche Voraussetzungen Banken prüfen und warum Vollfinanzierungen meist höhere Zinsen und Risiken verursachen. Zusätzlich erhalten Sie Rechenbeispiele zu Monatsrate und Restschuld, einen Belastungstest für die Anschlussfinanzierung, Informationen zu Förderkrediten und eine ausführliche Checkliste für das Bankgespräch.
Kurz gesagt: Eine Vollfinanzierung kann funktionieren, sollte aber nur gewählt werden, wenn Einkommen, Bonität, Immobilie, Tilgung und finanzielle Reserven auch bei ungünstigen Entwicklungen ausreichend Sicherheit bieten.
Kurzüberblick: Wann kann eine Vollfinanzierung funktionieren?
| Prüfpunkt | Günstige Ausgangslage | Erhöhtes Risiko |
|---|---|---|
| Einkommen | stabil, langfristig planbar und mit deutlichem Haushaltsüberschuss | schwankend, knapp oder stark von einzelnen Sonderzahlungen abhängig |
| Bonität | gutes Zahlungsverhalten und geringe sonstige Schulden | Negativmerkmale, hohe Konsumentenkredite oder ausgeschöpfte Kreditlinien |
| Immobilie | marktgängige Lage, guter Zustand und nachvollziehbarer Kaufpreis | schwierige Lage, hoher Sanierungsbedarf oder deutlich überhöhter Preis |
| Tilgung | ausreichend hoch, um die Restschuld zügig zu reduzieren | sehr niedrige Tilgung nur zur Senkung der Monatsrate |
| Rücklagen | Liquiditätsreserve bleibt trotz Finanzierung vorhanden | nach Kauf praktisch kein Geld mehr verfügbar |
| Anschlussfinanzierung | Rate funktioniert auch bei höherem Zins | Finanzierung ist bereits beim heutigen Zins ausgereizt |
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte nicht danach beurteilt werden, ob eine Bank den Kredit grundsätzlich genehmigt. Die wichtigere Frage lautet, ob Sie die Finanzierung auch über viele Jahre sicher tragen können. Eine Kreditentscheidung der Bank ersetzt deshalb keine eigene langfristige Finanzplanung.
Was bedeutet Vollfinanzierung genau?
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird der Kaufpreis beziehungsweise bei einem Neubau ein entsprechend hoher Anteil der Herstellungskosten vollständig über Darlehen finanziert. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden hierfür häufig die Begriffe 100-%-Finanzierung und 110-%-Finanzierung verwendet.
Diese Prozentangaben beziehen sich üblicherweise auf den Kaufpreis und dürfen nicht mit dem Beleihungsauslauf der Bank verwechselt werden. Eine Bank ermittelt zusätzlich einen eigenen Beleihungswert der Immobilie. Dieser kann unter dem Kaufpreis liegen. Dadurch kann der bankinterne Beleihungsauslauf sogar deutlich über 100 Prozent liegen, obwohl umgangssprachlich von einer 100-%-Finanzierung gesprochen wird.
Gerade bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist diese Unterscheidung wichtig, weil Banken ihre Konditionen stark davon abhängig machen können, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum von ihnen angesetzten Objektwert ist.
100-%- und 110-%-Finanzierung unterscheiden
| Variante | Kaufpreis | Kaufnebenkosten | Typische Einordnung |
|---|---|---|---|
| Finanzierung mit Eigenkapital | teilweise finanziert | meist aus Eigenmitteln | geringeres Darlehen und häufig bessere Konditionen |
| 100-%-Finanzierung | vollständig finanziert | aus Eigenmitteln | klassische Vollfinanzierung des Kaufpreises |
| 110-%-Finanzierung | vollständig finanziert | ganz oder weitgehend mitfinanziert | höchste Verschuldung und strengste Prüfung |
Bei einer 100-%-Finanzierung benötigen Sie also durchaus eigenes Geld. Dieses wird lediglich nicht zur Reduzierung des Kaufpreisdarlehens eingesetzt, sondern für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler verwendet. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bezieht sich in diesem Fall vor allem auf den eigentlichen Immobilienpreis.
Bei der 110-%-Finanzierung werden zusätzlich Kaufnebenkosten finanziert. Die Bezeichnung 110 Prozent ist nur eine Faustbezeichnung. Liegen Ihre Nebenkosten beispielsweise bei 8 Prozent, wären rechnerisch 108 Prozent erforderlich; bei 12 Prozent wären es 112 Prozent. Nicht jede Bank finanziert diesen Teil über dasselbe grundpfandrechtlich besicherte Darlehen. Teilweise werden zusätzliche oder nachrangige Darlehen eingesetzt.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital einschließlich Nebenkosten ist besonders risikoreich, weil Grunderwerbsteuer, Notarkosten und andere Erwerbskosten den Marktwert der Immobilie nicht entsprechend erhöhen. Müssen Sie kurz nach dem Erwerb wieder verkaufen, stehen diesen finanzierten Kosten keine zusätzlichen Immobilienwerte gegenüber.
Kaufnebenkosten nicht unterschätzen
Die Kaufnebenkosten können bereits rund 10 Prozent des Kaufpreises erreichen und je nach Bundesland, Maklerbeteiligung und Geschäft sogar darüber oder darunter liegen. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheidet deshalb nicht nur der Kaufpreis darüber, wie viel Kredit tatsächlich benötigt wird.
- Grunderwerbsteuer: abhängig vom Bundesland
- Notarkosten: insbesondere für Kaufvertrag und notwendige Erklärungen
- Grundbuchkosten: unter anderem für Eigentumsumschreibung und Grundschuld
- Maklerkosten: sofern für das konkrete Geschäft eine Käuferprovision anfällt
- Gutachten und Beratung: abhängig vom Objekt und Finanzierungsmodell
- Umzug und Einrichtung: keine klassischen Erwerbsnebenkosten, aber realer zusätzlicher Liquiditätsbedarf
Die Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass allein die Erwerbsnebenkosten bereits etwa 10 Prozent des Kaufpreises erreichen können. Für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollten Sie diese Positionen deshalb einzeln kalkulieren und nicht pauschal davon ausgehen, dass „die Bank schon alles finanziert“.
Weitere Einzelheiten finden Sie auf der Bildungsbibel unter Baufinanzierung Kosten.
Kein Eigenkapital einsetzen bedeutet nicht ohne Rücklagen finanzieren
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte nicht bedeuten, dass nach dem Immobilienkauf kein finanzieller Puffer mehr vorhanden ist. Eigenkapital und Liquiditätsreserve erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Eigenkapital reduziert das benötigte Darlehen. Eine Rücklage bleibt dagegen verfügbar, wenn Heizung, Auto, Dach, Haushaltsgerät oder andere unerwartete Ausgaben bezahlt werden müssen.
Wer sämtliche Ersparnisse als Eigenkapital einsetzt und danach keinen Notgroschen besitzt, kann ebenfalls in Schwierigkeiten geraten. Umgekehrt ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital besonders riskant, wenn überhaupt keine nennenswerten Ersparnisse vorhanden sind. Die Bank erkennt darin möglicherweise, dass bislang nur wenig finanzieller Spielraum zum Vermögensaufbau vorhanden war.
Merksatz: „Kein Eigenkapital einsetzen“ und „kein Vermögen besitzen“ sind zwei völlig unterschiedliche Ausgangssituationen.
Wenn Sie grundsätzlich Vermögen besitzen, dieses aber nicht einsetzen möchten, sollten Sie ebenfalls rechnen. Das parallele Halten von Geldanlagen und einer sehr hohen Immobilienverschuldung bedeutet wirtschaftlich, dass ein Teil Ihrer Geldanlage kreditfinanziert bleibt. Chancen und Risiken sollten deshalb bewusst gegeneinander abgewogen werden.
Wie viel Eigenkapital wäre normalerweise sinnvoll?
Die Verbraucherzentralen empfehlen für eine klassische Immobilienfinanzierung grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital weicht damit deutlich von dieser konservativen Empfehlung ab.
Der Grund ist einfach: Je niedriger das Darlehen, desto geringer sind Zinsbelastung und Restschuld. Zusätzlich sinkt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die ausstehenden Kredite zurückzuzahlen.
Die ausführlichen Hinweise finden Sie bei der Verbraucherzentrale zur Immobilienfinanzierung. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann dennoch im Einzelfall vertretbar sein, wenn die übrigen Faktoren außergewöhnlich stabil sind.
Welche Voraussetzungen prüfen Banken?
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital übernimmt die Bank ein höheres Risiko. Entsprechend genau werden Kreditwürdigkeit, Einkommen und Objekt geprüft. Nach § 505a BGB muss ein Darlehensgeber vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens die Kreditwürdigkeit prüfen. Der Kredit darf nur abgeschlossen werden, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen kann.
Die Bank betrachtet daher nicht nur den aktuellen Kontostand. Für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital werden insbesondere Einkommen, laufende Kredite, Haushaltsausgaben, berufliche Stabilität, Schufa-Daten, vorhandene Rücklagen, Kaufpreis und Objektqualität gemeinsam bewertet.
Stabiles und ausreichend hohes Einkommen
Ein hohes Einkommen allein genügt nicht. Entscheidend ist, was nach allen regelmäßigen Ausgaben dauerhaft übrig bleibt. Für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte dieser Haushaltsüberschuss deutlich über der geplanten Darlehensrate liegen.
Die Verbraucherzentrale nennt als häufig verwendete Orientierung, dass viele Banken die Kreditrate nicht höher als etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens ansetzen. Das ist jedoch kein gesetzliches Limit und kann eine individuelle Haushaltsrechnung nicht ersetzen. Wichtiger ist, dass nach Rate, Bewirtschaftungskosten und Rücklagen dauerhaft genügend finanzieller Spielraum bleibt.
Eine gute Sicherheitsmarge ist besonders bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheidend. Die Verbraucherzentrale empfiehlt zusätzlich, zwischen dem errechneten monatlichen Überschuss und der maximalen Kreditrate etwa zehn Prozent Luft zu lassen, sofern nicht bereits ein besonders großer Liquiditätspuffer vorhanden ist.
Bonität und Schufa
Eine gute Schufa ist bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wichtig, aber nicht das einzige Kriterium. Banken sehen auch laufende Ratenkredite, Leasing, Unterhaltsverpflichtungen und mögliche Kreditlinien in der Haushaltsrechnung.
Vor Antragstellung kann es sinnvoll sein, vermeidbare Konsumentenschulden zu reduzieren und keine neuen Finanzierungen für Auto, Möbel oder Elektronik aufzunehmen. Sie sollten jedoch nicht wahllos Kreditkarten oder Konten kündigen, sondern Ihre finanzielle Struktur insgesamt ordentlich und nachvollziehbar halten.
Beschäftigung und berufliche Situation
Beamte, unbefristet Beschäftigte und andere Personen mit gut planbarem Einkommen können für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital günstige Voraussetzungen mitbringen. Entscheidend ist aber immer die gesamte finanzielle Situation. Der berufliche Status allein garantiert keine Kreditzusage.
Weitere Informationen zu speziellen Kreditformen finden Sie im Beitrag Beamtenkredit und Beamtendarlehen.
Bei Paaren können zwei stabile Einkommen die Haushaltsrechnung verbessern. Gleichzeitig tragen beide Darlehensnehmer bei einem gemeinsamen Kredit regelmäßig weitreichende Verpflichtungen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte deshalb nicht pauschal als leichter finanzierbar gelten, nur weil zwei Personen den Darlehensvertrag unterschreiben.
Selbstständige und Freiberufler
Auch Selbstständige können eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital erhalten. Die Bank benötigt jedoch regelmäßig umfangreichere Nachweise, weil das Einkommen stärker schwanken kann. Häufig werden mehrere Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, Steuerbescheide und aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen verlangt.
Ein langjährig profitables Unternehmen mit stabilen Ergebnissen ist anders zu bewerten als eine junge Selbstständigkeit mit starken Schwankungen. Die Entscheidung hängt daher nicht allein von der Berufsbezeichnung ab.
Warum Lage, Kaufpreis und Zustand entscheidend sind
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital besitzt die Immobilie als Kreditsicherheit eine besonders große Bedeutung. Die Bank prüft, ob Kaufpreis und Objektwert zusammenpassen und wie gut sich die Immobilie im Ernstfall verwerten ließe.
Eine marktgängige Eigentumswohnung oder ein übliches Einfamilienhaus in einer stabil nachgefragten Region kann aus Bankensicht leichter einzuschätzen sein als ein außergewöhnliches Objekt in schwieriger Lage. Auch erheblicher Sanierungsbedarf kann die Finanzierung erschweren.
Der vorhandene Beitrag bei Capital zum Verkauf einer Immobilie zeigt ergänzend, welche Faktoren beim späteren Verkauf eine Rolle spielen können.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte niemals mit der Annahme begründet werden, dass Immobilienpreise zwangsläufig steigen. Wertsteigerungen können eintreten, sind aber nicht garantiert. Kaufen Sie zu teuer oder müssen Sie zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen, kann eine Finanzierungslücke entstehen.
Beleihungswert und Beleihungsauslauf richtig verstehen
Für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist der Beleihungsauslauf einer der wichtigsten Begriffe. Der Beleihungswert ist ein von der Bank vorsichtig angesetzter Immobilienwert. Der Beleihungsauslauf setzt die relevante Darlehenshöhe ins Verhältnis zu diesem Beleihungswert.
Vereinfachte Formel: Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100
Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 400.000 Euro. Die Bank setzt den Beleihungswert mit 360.000 Euro an. Bei einem Darlehen von 400.000 Euro beträgt der rechnerische Beleihungsauslauf rund 111 Prozent. Obwohl Sie umgangssprachlich eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises erhalten, liegt das Darlehen also über dem bankinternen Beleihungswert.
Genau deshalb kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital einen deutlichen Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit hohem Eigenkapital verursachen. Die konkreten Konditionsstufen unterscheiden sich zwischen den Banken.
Warum Vollfinanzierungen häufig höhere Zinsen haben
Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Objektwert ausfällt, desto größer ist das potenzielle Verlustrisiko der Bank. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird deshalb häufig mit höheren Soll- und Effektivzinsen angeboten als eine Finanzierung mit einem deutlich niedrigeren Beleihungsauslauf.
Der Zinsaufschlag ist nicht bei jeder Bank identisch. Deshalb sollten Sie mehrere Angebote mit exakt derselben Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung vergleichen. Ein beworbener Spitzenzins für eine Finanzierung mit niedrigem Beleihungsauslauf ist nicht automatisch auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital übertragbar.
Aktuelle Durchschnittswerte für Wohnungsbaukredite veröffentlicht die Deutsche Bundesbank. Individuelle Vollfinanzierungen können jedoch deutlich von diesen Durchschnittswerten abweichen.
Rechenbeispiel: 80 %, 100 % und 110 % vergleichen
Das folgende Beispiel zeigt zunächst nur die Wirkung der höheren Darlehenssumme. Angenommen wird ein Kaufpreis von 400.000 Euro und Kaufnebenkosten von 40.000 Euro. Für alle Varianten wird bewusst derselbe Beispielzins von 4 Prozent und eine Anfangstilgung von 2 Prozent verwendet. In der Praxis kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital einen höheren Zinssatz haben.
| Variante | Eigenmittel | Darlehen | Anfängliche Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren ca. |
|---|---|---|---|---|
| 80-%-Finanzierung Kaufpreis | 120.000 € | 320.000 € | 1.600 € | 241.467 € |
| 100-%-Finanzierung | 40.000 € für Nebenkosten | 400.000 € | 2.000 € | 301.833 € |
| 110-%-Finanzierung | 0 € | 440.000 € | 2.200 € | 332.017 € |
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital erhöht also bereits bei identischem Zinssatz Monatsrate und Restschuld deutlich. In der Realität kann der Unterschied noch größer sein, weil Banken bei hohen Beleihungsausläufen häufig einen Risikoaufschlag verlangen.
Besonders kritisch ist die 110-%-Variante: Sie starten mit einem Darlehen von 440.000 Euro für eine Immobilie, deren Kaufpreis lediglich 400.000 Euro beträgt. Ein Teil Ihrer Schulden wurde für Steuern und Erwerbskosten aufgenommen und besitzt keinen entsprechenden Immobilienwert.
Anschlussfinanzierung mit Belastungstest planen
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte bereits am ersten Tag mit Blick auf die spätere Anschlussfinanzierung gerechnet werden. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung bleibt häufig eine erhebliche Restschuld übrig. Steigt der Anschlusszins, kann die neue Monatsrate deutlich zunehmen.
Im vorherigen 110-%-Beispiel beträgt die Restschuld nach zehn Jahren rund 332.017 Euro. Wird für die Anschlussfinanzierung erneut mit 2 Prozent Anfangstilgung gerechnet, ergeben sich vereinfacht folgende Belastungen:
| Anschlusszins | Tilgung | Anfängliche Rate ca. |
|---|---|---|
| 4 % | 2 % | 1.660 € monatlich |
| 5 % | 2 % | 1.937 € monatlich |
| 6 % | 2 % | 2.213 € monatlich |
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist deshalb nur dann robust, wenn Ihr Budget nicht ausschließlich bei einem günstigen Zinsszenario funktioniert. Rechnen Sie verschiedene Anschlusszinsen durch und berücksichtigen Sie gleichzeitig mögliche Veränderungen bei Einkommen, Familie und laufenden Kosten.
Tilgung nicht zu niedrig ansetzen
Eine hohe Darlehenssumme verführt dazu, die Tilgung möglichst niedrig anzusetzen, um die Monatsrate zu drücken. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann genau dies langfristig problematisch werden. Eine niedrige Tilgung führt zu einer hohen Restschuld und verlängert die Zeit bis zur vollständigen Entschuldung erheblich.
Prüfen Sie deshalb nicht nur die heutige Monatsrate, sondern auch die Restschuld nach zehn, 15 oder 20 Jahren. Eine höhere Anfangstilgung belastet das Budget zunächst stärker, verbessert aber den Schuldenabbau und reduziert das Zinsänderungsrisiko.
- Tilgungssatz: bestimmt gemeinsam mit dem Zinssatz die anfängliche Rate.
- Sondertilgung: ermöglicht zusätzlichen Schuldenabbau bei Bonuszahlungen, Erbschaften oder angesparten Beträgen.
- Tilgungssatzwechsel: erhöht die Flexibilität bei veränderter Einkommenssituation.
- Zinsbindung: bestimmt, wie lange Ihre Konditionen planbar bleiben.
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital können kostenlose Sondertilgungsrechte besonders wertvoll sein. Nutzen Sie diese allerdings nur, wenn anschließend noch eine ausreichende Liquiditätsreserve vorhanden ist.
Das größte Risiko: Verkauf mit Restschuld
Das wesentliche zusätzliche Risiko einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital entsteht, wenn die Immobilie früher als geplant verkauft werden muss. Gründe können Trennung, Arbeitslosigkeit, Krankheit, beruflicher Umzug oder andere persönliche Veränderungen sein.
Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro und finanzieren zusätzlich 40.000 Euro Erwerbsnebenkosten. Ihre Schulden betragen anfangs 440.000 Euro. Muss das Objekt kurzfristig für lediglich 360.000 Euro verkauft werden, besteht bereits vor weiteren Verkaufs- und Ablösekosten eine theoretische Differenz von 80.000 Euro.
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann eine solche Differenz größer sein als bei einer Finanzierung mit hohen Eigenmitteln, weil die Restschuld zu Beginn besonders hoch ist. Zusätzlich kann abhängig vom Vertrag und Kündigungsgrund eine Vorfälligkeitsentschädigung zu prüfen sein.
Die Verbraucherzentrale weist deshalb darauf hin, dass Käufer ohne oder mit wenig Eigenkapital höhere Zinsen zahlen, länger zur Entschuldung benötigen und bei einem vorzeitigen Verkauf eher mit verbleibenden Schulden rechnen müssen.
KfW und Förderkredite einbeziehen
Förderdarlehen können eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ergänzen, ersetzen aber nicht automatisch Eigenkapital. Sie sind weiterhin Kredite und müssen in Haushaltsrechnung, Grundschuldstruktur und Gesamtverschuldung eingeplant werden.
KfW-Wohneigentumsprogramm 124
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 kann für den Kauf oder Bau selbst genutzten Wohneigentums eingesetzt werden. Der Kreditbetrag beträgt derzeit bis zu 100.000 Euro. Beim Kauf können neben dem Kaufpreis unter anderem auch Instandsetzung, Umbau, Modernisierung und bestimmte Nebenkosten förderfähig sein.
Für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann dieser Baustein interessant sein. Wichtig ist jedoch, den Antrag über den Finanzierungspartner rechtzeitig vor Vorhabensbeginn beziehungsweise vor Abschluss des Kaufvertrags nach den jeweiligen Programmregeln vorzubereiten.
Förderprogramme für Familien
Für Familien mit Kindern bestehen zusätzliche Förderwege. Das Programm Wohneigentum für Familien – Neubau 300 unterstützt unter bestimmten Voraussetzungen den klimafreundlichen Neubau beziehungsweise Ersterwerb.
Für den Kauf bestimmter sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien steht Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb 308 zur Verfügung. Das Programm richtet sich an Familien mit Kindern beziehungsweise Alleinerziehende unter bestimmten Einkommens- und Objektvoraussetzungen und setzt eine energetische Sanierung voraus.
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollten Förderprogramme immer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geprüft werden. Förderbedingungen, Kreditbeträge und Zinssätze können sich ändern. Zusätzlich können Landesförderbanken oder Kommunen eigene Programme anbieten.
Eigenleistung als Ersatz für Eigenkapital?
Bei Neubau und Sanierung können eigene handwerkliche Leistungen die Kosten reduzieren. Umgangssprachlich wird dies häufig als Muskelhypothek bezeichnet. Manche Banken berücksichtigen einen realistisch angesetzten Teil dieser Eigenleistungen bei der Finanzierung.
Eine Eigenleistung macht aus einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital jedoch keine Finanzierung mit hoher Liquiditätsreserve. Sie können mit selbst ausgeführten Arbeiten beispielsweise Lohnkosten sparen, haben aber weiterhin kein frei verfügbares Geld für unerwartete Reparaturen oder Einkommensausfälle.
Planen Sie Eigenleistungen außerdem konservativ. Werden Zeitaufwand oder handwerkliche Fähigkeiten überschätzt, kann ein Bauvorhaben teurer werden oder sich verzögern. Die Bank wird deshalb regelmäßig nur plausibel nachgewiesene Eigenleistungen akzeptieren.
Zusätzliche Sicherheiten können die Finanzierung verändern
Nicht jede Baufinanzierung ohne Eigenkapital muss ausschließlich über die neue Immobilie abgesichert werden. In Einzelfällen können zusätzliche werthaltige Sicherheiten die Risikobewertung der Bank verbessern. Dazu können beispielsweise weitere Immobilien oder bestimmte verpfändbare Vermögenswerte gehören.
Wird eine Immobilie von Eltern oder anderen Angehörigen als zusätzliche Sicherheit eingesetzt, tragen diese jedoch ein echtes finanzielles Risiko. Eine solche Konstruktion sollte nicht nur gewählt werden, damit die Finanzierung rechnerisch möglich wird. Die Auswirkungen auf alle Beteiligten müssen klar sein.
Auch eine Bürgschaft ersetzt bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht automatisch die wirtschaftlichen Vorteile echter Eigenmittel. Entscheidend ist, wie die Bank die Sicherheit bewertet und welche Verpflichtungen daraus entstehen.
Vorteile und Nachteile im direkten Vergleich
Mögliche Vorteile
- Sofortiger Immobilienerwerb: Sie müssen nicht erst viele Jahre Eigenkapital ansparen.
- Passendes Objekt sichern: Eine aktuell verfügbare Immobilie kann gekauft werden.
- Liquidität teilweise erhalten: Wer bewusst nicht das gesamte Vermögen einsetzt, kann Rücklagen behalten.
- Früherer Schuldenabbau: Die Tilgung beginnt sofort statt erst nach einer mehrjährigen Ansparphase.
- Fördermöglichkeiten: KfW- und regionale Programme können in das Finanzierungskonzept integriert werden.
Wesentliche Nachteile
- Höhere Darlehenssumme: Sie zahlen auf einen größeren Kredit Zinsen.
- Häufig höherer Zinssatz: hohe Beleihungsausläufe werden meist teurer bepreist.
- Höhere Monatsrate: besonders bei ausreichender Tilgung.
- Größere Restschuld: das Risiko bei der Anschlussfinanzierung steigt.
- Verkaufsrisiko: bei Wertverlust oder frühem Verkauf kann eine Restschuld verbleiben.
- Strenge Kreditprüfung: schwankende oder knappe Haushalte erhalten schwerer eine Zusage.
Der wichtigste Vorteil der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist der frühere Zugang zu Wohneigentum. Der Preis dafür ist jedoch eine höhere Verschuldung. Ob sich dieser Tausch lohnt, hängt nicht von allgemeinen Immobilienprognosen ab, sondern von Ihrer individuellen Finanzkraft und dem konkreten Objekt.
Wann kann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann vertretbar sein, wenn mehrere günstige Faktoren zusammentreffen: dauerhaft hohes Einkommen, sehr gute Bonität, geringe sonstige Verpflichtungen, ausreichende Liquiditätsreserve und eine marktgängige Immobilie zu einem realistischen Preis.
- Sie haben ein stabiles Einkommen mit deutlichem monatlichem Überschuss.
- Sie besitzen Rücklagen, möchten diese aber nicht vollständig einsetzen.
- Die Kaufnebenkosten können zumindest teilweise selbst bezahlt werden.
- Der Kaufpreis entspricht dem realistischen Immobilienwert.
- Die Immobilie befindet sich in einer gut nachgefragten Lage.
- Die Rate bleibt auch bei Einkommensschwankungen tragbar.
- Die gewählte Tilgung reduziert die Restschuld ausreichend schnell.
- Sie haben die Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen getestet.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist dagegen problematisch, wenn der Kauf nur durch maximale Kreditaufnahme und minimale Tilgung möglich wird. Wenn bereits eine unerwartete Autoreparatur oder ein kurzfristiger Einkommensausfall die Finanzierung gefährden würde, fehlt die notwendige Widerstandsfähigkeit.
Wann sollten Sie eher warten oder günstiger kaufen?
Von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollten Sie besonders vorsichtig Abstand nehmen, wenn die Haushaltsrechnung bereits ohne Eigentümerkosten knapp ist. Auch befristete Beschäftigung, hohe Konsumentenschulden oder fehlende Rücklagen können gegen eine sofortige Vollfinanzierung sprechen.
| Warnsignal | Mögliche Alternative |
|---|---|
| Keine finanziellen Rücklagen vorhanden | zunächst Sicherheitsreserve aufbauen |
| Rate nur mit sehr niedriger Tilgung tragbar | günstigere Immobilie wählen oder länger sparen |
| Kaufpreis liegt deutlich über Vergleichswerten | Preis neu verhandeln oder Objekt wechseln |
| Hoher Sanierungsbedarf unklar | Kosten vor Kauf fachlich prüfen lassen |
| Viele laufende Konsumentenkredite | Verbindlichkeiten zuerst reduzieren |
| Einkommen schwankt stark | größeren Puffer und konservativere Kreditsumme wählen |
Das richtige Ergebnis einer Finanzierungsprüfung kann auch lauten, dass die Baufinanzierung ohne Eigenkapital derzeit nicht sinnvoll ist. Ein kleineres Objekt oder eine spätere Finanzierung ist besser als eine Konstruktion, bei der jeder unerwartete Kostenanstieg zum Problem wird.
Schritt für Schritt zur Entscheidung
Wenn Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital prüfen möchten, hilft eine feste Reihenfolge. Beginnen Sie nicht mit der maximal möglichen Kreditsumme, sondern mit Ihrem sicheren monatlichen Budget.
- Haushalt analysieren: Einnahmen und sämtliche regelmäßigen sowie unregelmäßigen Ausgaben erfassen.
- Rücklage definieren: festlegen, welcher Betrag auch nach dem Kauf liquide bleiben soll.
- Kaufnebenkosten ermitteln: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler objektbezogen berechnen.
- Finanzierungsvarianten vergleichen: Finanzierung mit Eigenkapital, 100 % und 110 % gegenüberstellen.
- Objekt prüfen: Lage, Zustand, Energiebedarf, Modernisierung und realistischen Marktwert beurteilen.
- Förderung prüfen: KfW sowie Landes- und Kommunalprogramme vor Vertragsabschluss recherchieren.
- Angebote einholen: gleiche Darlehenssumme, Tilgung und Zinsbindung vergleichen.
- Belastungstest durchführen: Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen berechnen.
- Vertrag erst nach Finanzierungssicherheit abschließen: insbesondere Förderfristen beachten.
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte erst dann konkret abgeschlossen werden, wenn sämtliche Kosten und die Finanzierungszusage belastbar sind. Ein notarieller Kaufvertrag verpflichtet Sie zum Immobilienkauf; eine lediglich erwartete Kreditzusage reicht dafür nicht aus.
Welche Unterlagen benötigt die Bank?
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird die Bank regelmäßig besonders genau prüfen. Vollständige Unterlagen beschleunigen den Prozess und verhindern, dass wichtige Risiken erst kurz vor dem geplanten Notartermin auffallen.
- Gehaltsabrechnungen beziehungsweise Einkommensnachweise
- Arbeitsvertrag und gegebenenfalls Arbeitgeberbescheinigung
- Nachweise über vorhandene Rücklagen und Vermögenswerte
- Übersicht laufender Darlehen, Leasingverträge und weiterer Verpflichtungen
- gegebenenfalls Kontoauszüge nach den Vorgaben der Bank
- Exposé und Kaufvertragsentwurf
- Grundbuchauszug
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Grundrisse und Lageplan
- Energieausweis
- Nachweise zu Modernisierung und Sanierungsbedarf
- bei Neubauten Bau- und Leistungsbeschreibung sowie Kostenaufstellung
Eine detaillierte Übersicht finden Sie unter Baufinanzierung Unterlagen. Für Selbstständige kommen regelmäßig weitere betriebliche und steuerliche Nachweise hinzu.
Angebote richtig vergleichen
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann bereits ein kleiner Zinsunterschied wegen der hohen Darlehenssumme erhebliche Auswirkungen haben. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die Monatsrate.
- Sollzins und Effektivzins
- Darlehenssumme
- Zinsbindung
- Anfangstilgung
- Restschuld zum Ende der Zinsbindung
- Sondertilgungsrechte
- Möglichkeiten zum Tilgungssatzwechsel
- Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit
- Auszahlungskonditionen
- eventuelle zweite oder nachrangige Darlehen
- KfW- oder andere Förderbausteine
Wenn zwei Angebote unterschiedliche Tilgungssätze verwenden, ist die Monatsrate kein fairer Vergleich. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit niedriger Rate kann lediglich deshalb günstiger aussehen, weil weniger getilgt wird und eine höhere Restschuld verbleibt.
10 typische Fehler vermeiden
| Fehler | Folge | Besser |
|---|---|---|
| 100 % mit Beleihungsauslauf verwechseln | Bankkonditionen werden falsch eingeschätzt | Kaufpreis und Beleihungswert getrennt betrachten |
| keine Rücklage behalten | kleine Reparaturen führen zu neuen Krediten | Liquiditätspuffer einplanen |
| Nebenkosten zu niedrig ansetzen | Finanzierungslücke kurz vor Kauf | jede Kostenposition konkret berechnen |
| nur die heutige Rate betrachten | Anschlussfinanzierung wird unterschätzt | Restschuld und höhere Zinsen simulieren |
| Tilgung zu stark reduzieren | sehr langsamer Schuldenabbau | tragfähige höhere Tilgung wählen |
| Wertsteigerung fest einplanen | Verkaufsrisiko wird unterschätzt | konservativ mit unverändertem oder niedrigerem Wert rechnen |
| Förderung zu spät prüfen | Förderanspruch kann verloren gehen | vor Kaufvertrag und Vorhabensbeginn informieren |
| nur Hausbank fragen | möglicherweise schlechtere Konditionen | mehrere vergleichbare Angebote einholen |
| Sanierungskosten unterschätzen | teure Nachfinanzierung erforderlich | fachliche Kostenschätzung einholen |
| Notfall-Szenario ignorieren | Restschuld bei Verkauf überraschend hoch | Verkaufsszenario vor Abschluss rechnen |
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital benötigt mehr Sicherheitsplanung als eine klassische Finanzierung mit hohem Eigenanteil. Je knapper Ihre Ausgangssituation ist, desto weniger Raum besteht später für Korrekturen.
Checkliste: Passt die Vollfinanzierung zu Ihnen?
- Mein Einkommen ist langfristig ausreichend stabil.
- Nach allen Ausgaben bleibt ein deutlicher monatlicher Überschuss.
- Die Kreditrate benötigt nicht meinen gesamten Haushaltsüberschuss.
- Ich habe trotz Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine ausreichende Liquiditätsreserve.
- Meine laufenden Konsumentenschulden sind gering oder nicht vorhanden.
- Der Kaufpreis erscheint im Vergleich zum Marktwert angemessen.
- Die Immobilie befindet sich in einer marktgängigen Lage.
- Notwendige Sanierungen sind vollständig kalkuliert.
- Ich kenne die gesamten Kaufnebenkosten.
- Ich habe 100 %, 110 % und eine Variante mit Eigenmitteln miteinander verglichen.
- Die gewählte Tilgung reduziert meine Restschuld ausreichend schnell.
- Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel wurden geprüft.
- Die Rate funktioniert auch bei veränderten Lebensumständen.
- Ich habe die Anschlussfinanzierung mit höheren Zinssätzen gerechnet.
- Förderprogramme wurden vor dem Kaufvertrag geprüft.
- Ich habe mehrere Bankangebote mit denselben Eckdaten verglichen.
Wenn mehrere Punkte dieser Checkliste nicht erfüllt sind, sollten Sie die Baufinanzierung ohne Eigenkapital noch einmal überdenken. Häufig verbessert bereits ein niedrigerer Kaufpreis oder das Ansparen der Kaufnebenkosten die Finanzierung deutlich.
Häufige Fragen zur Vollfinanzierung
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, wenn Bank, Kreditwürdigkeit und Immobilie zusammenpassen. Ein Anspruch auf eine solche Finanzierung besteht jedoch nicht. Viele Kreditgeber prüfen Vollfinanzierungen besonders streng.
Was ist eine 100-%-Finanzierung?
Bei einer 100-%-Finanzierung wird üblicherweise der vollständige Kaufpreis finanziert. Kaufnebenkosten werden aus eigenen Mitteln bezahlt. Eine solche Baufinanzierung ohne Eigenkapital setzt daher im üblichen Sprachgebrauch häufig trotzdem vorhandenes Geld für Notar, Grundbuch, Steuer und gegebenenfalls Makler voraus.
Was bedeutet 110-%-Finanzierung?
Bei einer 110-%-Finanzierung werden zusätzlich zum Kaufpreis auch Kaufnebenkosten ganz oder teilweise finanziert. Die tatsächliche Quote kann abhängig von den Nebenkosten höher oder niedriger als 110 Prozent sein. Diese Variante der Baufinanzierung ohne Eigenkapital birgt besonders hohe Risiken.
Welche Bonität benötigt man?
Es gibt keinen einheitlichen Mindestscore für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Banken beurteilen Einkommen, Ausgaben, Beschäftigung, bestehende Kredite, Zahlungsverhalten, Schufa-Informationen, Rücklagen und die Immobilie gemeinsam. Je höher die Finanzierung, desto überzeugender sollte die Gesamtsituation sein.
Braucht man ohne Eigenkapital trotzdem Ersparnisse?
Eine gesetzliche Mindestreserve gibt es nicht. Praktisch ist eine Rücklage jedoch besonders wichtig. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ohne jeden finanziellen Puffer kann bereits durch eine Reparatur oder vorübergehende Einkommensminderung unter Druck geraten.
Ist eine Vollfinanzierung immer teurer?
Sie führt zumindest zu einer höheren Darlehenssumme und damit bei sonst gleichen Bedingungen zu höheren absoluten Zinskosten. Zusätzlich verlangen Banken bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufgrund des höheren Beleihungsauslaufs häufig einen höheren Zinssatz.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Eine pauschale optimale Tilgung gibt es nicht. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte sie jedoch so gewählt werden, dass die Restschuld bis zur Anschlussfinanzierung deutlich sinkt. Eine extrem niedrige Tilgung nur zur Erreichung einer tragbaren Monatsrate ist ein Warnsignal.
Kann man KfW-Kredite ohne Eigenkapital nutzen?
Förderkredite können Bestandteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sein, sind aber weiterhin Fremdkapital. Ob die Gesamtfinanzierung ohne eigene Mittel akzeptiert wird, entscheidet der Finanzierungspartner anhand des gesamten Vorhabens. Die Förderbedingungen sollten vor Vertragsabschluss geprüft werden.
Ist Kaufen ohne Eigenkapital besser als weiter Miete zu zahlen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital stehen der möglichen Vermögensbildung hohe Zinskosten, Erwerbsnebenkosten, Instandhaltung und ein größeres Verkaufsrisiko gegenüber. Entscheidend sind Kaufpreis, Miete, Haltedauer, Finanzierung und persönliche Lebensplanung.
Kann ich später Sondertilgungen leisten?
Wenn der Darlehensvertrag entsprechende Rechte vorsieht, können Sondertilgungen die Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich verbessern. Zusätzliche Tilgungen senken Restschuld und zukünftige Zinskosten. Vereinbaren Sie gewünschte Sondertilgungsrechte bereits beim Vertragsabschluss.
Fazit: Möglich, aber nur mit deutlichem Sicherheitspuffer
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist kein grundsätzlich ungeeignetes Finanzierungsmodell. Sie kann zu einer stabilen Einkommens- und Vermögenssituation passen, wenn der Kaufpreis angemessen ist, die Immobilie werthaltig bleibt und genügend Reserven vorhanden sind.
Die Risiken sind jedoch höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet eine größere Darlehenssumme, häufig höhere Zinsen, eine höhere Restschuld und ein größeres Risiko bei einem frühen Verkauf. Besonders die Finanzierung von Kaufnebenkosten sollte kritisch geprüft werden.
Planen Sie deshalb nicht nur für den günstigsten Fall. Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit realistischer Tilgung, ausreichender Rücklage und einem höheren Anschlusszins. Erst wenn die Finanzierung auch unter diesen Bedingungen tragfähig bleibt, besitzt sie eine solide Grundlage.
Die Bildungsbibel empfiehlt folgende Reihenfolge: Haushaltsüberschuss bestimmen, Kaufnebenkosten vollständig erfassen, Liquiditätsreserve festlegen, Objektwert kritisch prüfen, 100-%- und 110-%-Variante mit einer Eigenkapitalfinanzierung vergleichen, Fördermittel einbeziehen, mehrere Angebote einholen und die Anschlussfinanzierung einem Belastungstest unterziehen.
Weiterführende Informationen
- Die Umschuldung bei der Baufinanzierung mit Anschlussfinanzierung und Vorfälligkeit.
- Die Zinsen bei der Baufinanzierung sowie Faktoren, Entwicklung und Prognose.
- Eine Baufinanzierung berechnen mit Budget, Rate, Zinsen, Tilgung und Restschuld.
- Die Baufinanzierung Kosten beziehungsweise Kostenarten im Überblick.
- Die Baufinanzierung und die Unterlagen für Arbeitnehmer, Selbstständige, Immobilie und Eigenkapital.
- Verbraucherzentrale – tragbare Rate und Finanzierungsbudget berechnen.
- § 505a BGB – Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehen.
- KfW-Wohneigentumsprogramm 124.
- Deutsche Bundesbank – Zinssätze für Wohnungsbaukredite.