Immobilienkredit zur Umschuldung, Immobilien finanzieren & Ablauf

Weiterbildung – Online lernen – Kredit – Kreditarten – Immobilienkredit zur Umschuldung, Immobilien finanzieren und Ablauf

Traum der eigenen Immobilie

Der Traum von den eigenen vier Wänden scheitert in vielen Fällen beim Blick auf das Konto. Das Ersparte reicht im Regelfall nicht aus, um den Kaufpreis und alle Nebenkosten vollständig zu tragen. Ein Immobilienkredit (auch Baufinanzierung oder Immobiliendarlehen genannt) macht den Kauf oder Bau trotzdem möglich – vorausgesetzt, die Finanzierung ist realistisch geplant und sauber kalkuliert.

Wichtig ist: Beim Immobilienkredit zählt nicht nur der Zinssatz. Entscheidend sind die Gesamtkosten, die monatliche Belastung, ein ausreichender Sicherheitspuffer und ein Vertragsmodell, das zu Ihrer Lebenssituation passt.

Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit ist ein Darlehen, das für den Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie genutzt wird. Im Unterschied zu einem klassischen Ratenkredit sind die Summen meist deutlich höher und die Laufzeiten deutlich länger. Häufig wird der Kredit durch eine Grundschuld auf die Immobilie abgesichert. Dadurch sind die Konditionen in vielen Fällen günstiger als bei unbesicherten Krediten – gleichzeitig ist die Planung anspruchsvoller.

Typische Verwendungszwecke:

• Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses
• Bau eines Hauses (Auszahlung oft nach Baufortschritt)
• Modernisierung oder Sanierung (z. B. Dach, Heizung, Fenster)
• Ablösung eines bestehenden Kredits (Anschlussfinanzierung / Umschuldung)

Bei der Kreditform sind besonders häufig:

Kreditart	Merkmal	Für wen sinnvoll?
Annuitätendarlehen	Gleichbleibende Rate, Zins- und Tilgungsanteil verschieben sich	Standardfall: planbare monatliche Belastung
Tilgungsdarlehen	Gleichbleibende Tilgung, Rate sinkt über die Zeit	Wenn Sie anfangs höher belastbar sind
Endfälliges Darlehen	Zinsen laufend, Tilgung am Ende (oft mit Kapitalanlage gekoppelt)	Spezialfall, nur mit passender Strategie
Variables Darlehen	Zins passt sich regelmäßig an, oft kurzfristig kündbar	Wenn Sie Flexibilität brauchen oder bald ablösen möchten

Wenn Sie Zins und Tilgung besser verstehen möchten, ist dieser Beitrag hilfreich: Annuität berechnen.

Nebenkosten beim Immobilienkredit

Zu Beginn stellt sich die Frage, wie hoch die Finanzierung sein soll. Dabei ist zu beachten, dass neben dem Kaufpreis der Immobilie auch weitere Kosten anfallen. Weitere Kosten bei der Finanzierung können sein:

• Die Grunderwerbssteuer,
• die Notar- oder Anwaltskosten,
• sowie die Gebühren für den Makler

Dies sind allesamt Faktoren, die dazu führen, dass sich der Kaufpreis um rund 10 bis 15 Prozent erhöhen kann. Ob die sogenannten Nebenkosten beim Immobilienkredit aus eigener Tasche finanziert oder auch über den Kredit selbst gedeckt werden sollen, muss im Vorfeld geklärt werden.

Nebenkosten im Überblick (typische Größenordnungen)

Die genauen Werte hängen vom Bundesland, vom Kaufpreis und vom Kaufmodell ab. Trotzdem hilft eine Orientierung, damit die Finanzierung nicht zu knapp kalkuliert ist:

Kostenart	Typische Spanne	Hinweis
Grunderwerbsteuer	je nach Bundesland unterschiedlich	größter Nebenkostenblock
Notar & Grundbuch	häufig ca. 1,5–2,0 %	auch für Grundschuld-Eintrag relevant
Makler	abhängig vom Modell/Region	kann erheblich sein
Gutachten/Wertermittlung	optional	bei manchen Banken im Prozess enthalten
Umzug/Einrichtung/Puffer	individuell	in der Praxis häufig unterschätzt

Praxis-Tipp: Planen Sie zusätzlich einen Puffer für Renovierung, Möbel, Außenanlagen oder unvorhergesehene Kosten. Eine solide Finanzierung scheitert selten an „zu wenig Zinsen“, sondern häufig an zu knapper Planung.

Eigenkapital

Vor Jahren gab es noch die Faustformel, dass man rund 10 bis 20 Prozent an Eigenkapital aufwenden muss, um einen Immobilienkredit zu bekommen. Das Eigenkapital wurde häufig für die Nebenkosten des Kaufs verwendet. Diese Regelung hat sich verändert: Vollfinanzierungen sind heute möglich, aber sie erhöhen das Risiko und oft auch die Gesamtkosten.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist in vielen Fällen das Risiko – und desto besser können die Konditionen ausfallen. Entscheidend ist häufig der Beleihungsauslauf (Verhältnis von Kredit zur Werthaltigkeit der Immobilie). Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank meist weniger Risiko – und kann sich im Zinssatz bemerkbar machen.

• Mindestens sinnvoll: Nebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren.
• Gut: Nebenkosten + zusätzlicher Eigenkapitalanteil, um Zins und Rate zu stabilisieren.
• Vollfinanzierung: möglich, aber die Rate ist oft höher und die Reserve wichtiger.

Wenn Sie selbstständig sind oder schwankende Einnahmen haben, ist Eigenkapital (oder ein größerer Liquiditätspuffer) häufig noch wichtiger, weil Banken die Haushaltsrechnung strenger bewerten.

Kredit Vergleich beim Immobilienkredit

Da es sich beim Immobilienkredit um Finanzierungen handelt, die Laufzeiten von 20, 25 oder sogar 35 Jahren haben können und mitunter Summen von weit über 200.000 Euro umfassen, ist es unerlässlich, die verschiedenen Angebote der Banken zu vergleichen.

Online Portale

Im Internet gibt es verschiedene Online Kreditportale, die einen Kreditvergleich anbieten. Wer ohne vorherigen Vergleich ein Angebot unterzeichnet, handelt fahrlässig. Ein Vergleich hilft Ihnen, Konditionen einzuordnen und teure Details im Vertrag rechtzeitig zu erkennen.

Wichtige Kriterien beim Immobilienkredit Vergleich

Beim Vergleich ist aber nicht nur auf den Zinssatz zu achten. Die Position Gesamtbelastung am Ende der Laufzeit gibt Aufschluss darüber, wie teuer der Kredit tatsächlich wird. In dieser Position sind Gebühren und Kosten enthalten, die über die Laufzeit auf Sie zukommen. Hier erkennen Sie, ob es sich um einen günstigen Immobilienkredit handelt oder ob versteckte Kosten den Kredit deutlich verteuern.

Kriterium	Worauf Sie achten sollten	Warum es wichtig ist
Sollzins / Effektivzins	Effektivzins vergleichen, nicht nur Werbezins	Effektivzins bildet Kosten besser ab
Zinsbindung	10/15/20 Jahre passend zur Planung wählen	Schützt vor Zinsänderungen während der Bindung
Tilgungssatz	Nicht zu niedrig – sonst sehr lange Laufzeit	Beeinflusst Gesamtkosten stark
Sondertilgung	Höhe, Kostenfreiheit, Bedingungen	Kann Laufzeit und Zinsen senken
Bereitstellungszinsen	Wann fallen sie an? (wichtig beim Bau)	Kostenfalle, wenn sich Auszahlung verzögert
Flexibilität	Ratenanpassung, Tilgungswechsel, Ratenpause	Wichtig bei Lebensereignissen
Vorfälligkeitsentschädigung	Regeln bei vorzeitiger Ablösung	Kann Umschuldung teuer machen

Wenn Sie Zinsen grundsätzlich besser einordnen möchten: Kreditzinsen berechnen zeigt Beispiele und Formeln.

Ablauf einer Finanzierung beim Immobilienkredit

Hat der Kreditnehmer das beste Angebot gefunden, nimmt er Kontakt mit der Bank auf. Dabei sind, um den Kreditantrag prüfen zu können, mehrere Unterlagen erforderlich, die einen Einblick in die finanzielle Situation geben. Zu den Unterlagen gehören etwa Nachweise über das Einkommen, Sicherheiten wie eine Lebensversicherung oder auch das Eigenkapital.

Unterlagen-Checkliste (damit der Prozess schneller läuft)

• Personalausweis/Reisepass (Identifikation)
• Einkommensnachweise (z. B. Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide)
• Kontoauszüge (je nach Bank)
• Aufstellung laufender Verpflichtungen (Kredite, Leasing, Unterhalt)
• Nachweis Eigenkapital (Sparguthaben, Depots, Schenkungen)
• Objektunterlagen (Expose, Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung)
• Kaufvertragsentwurf / Reservierungsunterlagen
• Bei Bau: Baupläne, Baubeschreibung, Kostenaufstellung, Bauvertrag

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller kann die Bank prüfen – und desto geringer ist das Risiko, dass Fristen (z. B. bei Reservierung oder Kaufvertrag) zu eng werden.

Abfrage der Schufa durch die Bank

Natürlich führt die Bank auch eine Abfrage des Schufa-Score durch, denn diese ist entscheidend, ob der Antragsteller kreditfähig ist oder nicht. Hier finden Sie noch die aktuellen Änderungen in Bezug zur Schufa.

Wichtig: Viele parallele Kreditanfragen in kurzer Zeit können sich je nach Anfrageart ungünstig auswirken. Wenn Sie vergleichen, achten Sie auf „Konditionsanfragen“ statt „Kreditanfragen“, sofern der Anbieter das unterscheidet.

Konditionen festlegen, je nach Bonität

In weiterer Folge können sich die Konditionen je nach Bonität des Antragstellers verändern, insbesondere der Zinssatz. Bei einer sehr guten Bonität erhält der Antragsteller im Regelfall bessere Konditionen. Bei einer gerade ausreichenden Bonität kann die Bank die Konditionen zum Nachteil des Antragstellers anpassen oder den Antrag ablehnen.

Grundschuld, Notar und Grundbuch – was passiert im Hintergrund?

Bei den meisten Immobilienkrediten wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Sie dient der Bank als Sicherheit. Das ist einer der Gründe, warum Immobiliendarlehen oft günstigere Konditionen haben als unbesicherte Kredite.

• Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst Eintragungen.
• Die Bank zahlt häufig erst aus, wenn Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Grundschuld, Unterlagen, Kaufpreisfälligkeit).
• Bei Bauvorhaben erfolgt die Auszahlung oft in Teilbeträgen nach Baufortschritt.

Auszahlung des Kredits

Entscheidet die Bank zu Gunsten des Antragstellers, wird das Geld gemäß Vertrag ausgezahlt. Im Regelfall überweist die Bank die Summe auf ein Treuhandkonto (z. B. Notaranderkonto). Nach Eingang der Summe und Abwicklung aller Formalitäten überweist der Notar die Summe an den Verkäufer.

Zusatz-Tipp: Klären Sie im Vorfeld, ab wann Bereitstellungszinsen anfallen. Gerade beim Bau oder bei Verzögerungen kann das zusätzliche Kosten verursachen.

Sondertilgungen bei der Finanzierung

Der Kreditnehmer sollte im Vorfeld prüfen, ob eine Sondertilgung möglich ist. Vor allem beim Immobilienkredit mit langen Laufzeiten ist eine Sondertilgung eine starke Option, um die Laufzeit zu verkürzen oder die Restschuld schneller zu senken. Bei variabler Verzinsung sind Sondertilgungen oft flexibler. Bei festen Zinsen gelten die vertraglichen Regeln – und eine vorzeitige Ablösung kann Kosten auslösen.

Sondertilgung in der Praxis: So sparen Sie am meisten

Sondertilgung wirkt besonders stark, wenn Sie früh in der Laufzeit zusätzliche Beträge tilgen. Denn zu Beginn ist die Restschuld hoch – und damit auch der Zinsanteil. Jede außerplanmäßige Tilgung senkt die Restschuld sofort und reduziert die künftigen Zinsen.

• Prüfen Sie, ob Sondertilgung kostenfrei möglich ist.
• Klären Sie die Höhe pro Jahr (z. B. 5 % oder 10 % der Darlehenssumme – je nach Vertrag).
• Wenn möglich: Vereinbaren Sie einen Tilgungswechsel, um bei steigendem Einkommen schneller zu tilgen.

Anschlussfinanzierung und Zinsbindung

Bei Immobilienkrediten ist die Zinsbindung ein zentraler Hebel für Planungssicherheit. Üblich sind feste Zinsen für 10, 15 oder 20 Jahre (teils länger). Nach Ablauf der Zinsbindung ist häufig eine Anschlussfinanzierung nötig, sofern der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist.

Worauf Sie achten sollten:

• Tilgung so wählen, dass die Restschuld nach Zinsbindung nicht zu hoch bleibt.
• Risiko-Puffer einplanen, falls Zinsen später steigen.
• Rechtzeitig vergleichen: Eine Anschlussfinanzierung ist oft Monate vor Ablauf planbar.

Ein häufig genutztes Instrument ist ein Forward-Darlehen (Zinsen werden frühzeitig gesichert). Ob sich das lohnt, hängt vom Zinsumfeld und dem Zeitpunkt ab.

Umschuldung vom Immobilienkredit vornehmen

Mitunter kann es vorkommen, dass Sie im Verlauf der Jahre bessere Konditionen finden – dann ist eine Umschuldung eine Option. Dabei wird ein neuer Kredit aufgenommen, der die ausstehende Summe ablöst und anschließend bedient wird. Das lohnt sich aber nur, wenn nach allen Kosten ein klarer Vorteil entsteht.

Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

Eine Umschuldung kann sich lohnen, wenn der neue Kredit spürbar bessere Konditionen bietet oder wenn Sie die Finanzierung strategisch verbessern möchten (z. B. höhere Tilgung, bessere Sondertilgung, stabilere Rate). Rechnen Sie aber immer mit:

• Vorfälligkeitsentschädigung (bei Ablösung während der Zinsbindung möglich)
• Notar- und Grundbuchkosten (bei Änderungen an der Grundschuld möglich)
• Aufwand für Unterlagen und neue Prüfung

Wenn Sie ohnehin vergleichen möchten: Nutzen Sie zusätzlich diesen Beitrag: Immobilienkredit Vergleich.

FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienkredit

Wie hoch sollte die monatliche Rate beim Immobilienkredit sein?

Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Sinnvoll ist eine Rate, die Ihre laufenden Kosten, Rücklagen und Lebenshaltung nicht überlastet. Als Orientierung hilft eine Haushaltsrechnung (Einnahmen − fixe Ausgaben − Rücklagen = tragbare Rate). Planen Sie zusätzlich Puffer für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben.

Warum ist der Tilgungssatz so wichtig?

Der Tilgungssatz entscheidet darüber, wie schnell die Restschuld sinkt. Eine zu niedrige Tilgung führt zu langen Laufzeiten und hohen Zinskosten. Gerade bei langen Zinsbindungen ist eine solide Tilgung ein wichtiger Stabilitätsfaktor.

Sollzins oder Effektivzins – was zählt?

Beim Vergleich zählt der Effektivzins, weil er Kosten besser abbildet. Der Sollzins ist trotzdem wichtig, weil er die reine Verzinsung beschreibt. Details finden Sie hier: Effektivzins und Nominalzins.

Fazit

Wer sich für einen Immobilienkredit entscheidet, muss mehrere Wochen einplanen, in denen der Antrag geprüft wird. Dabei prüft die Bank nicht nur Sicherheiten, sondern auch die finanzielle Situation und die Immobilie selbst. Damit der scheinbar günstige Immobilienkredit nicht zur teuren Falle wird, ist ein sorgfältiger Vergleich entscheidend.

Achten Sie insbesondere auf die Gesamtbelastung, eine solide Tilgung, passende Zinsbindung, realistische Nebenkosten und einen ausreichenden Puffer. Eine Umschuldung oder Anschlussfinanzierung kann sinnvoll sein – aber nur, wenn der Vorteil nach allen Kosten klar erkennbar ist.

Weitere Informationen

Diese Beiträge könnten Sie ebenfalls interessieren:

• Das Hypothekendarlehen und seine Vorteile sowie Nachteile.
• Die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung kennen lernen.
• Mit diesem Immobilienkredit Vergleich haben Sie die Möglichkeit auch diese Kreditart zu vergleichen. Bitte bedenken Sie, dass die niedrigsten Zinssätze meist nur bei sehr guter Bonität gewährt werden. Ebenfalls sollten Sie nicht zu viele Banken in zu kurzer Zeit anfragen, da dies sich negativ auf Ihren Score bei der Schufa auswirken kann.