Weiterbildung – Online lernen – Kredit – Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung – Allgemeine Unterlagen für die Baufinanzierung, auch für Selbstständige
Sie erhalten in diesem Beitrag mehr Infos zu den Unterlagen für die Baufinanzierung. Wir unterscheiden klar, welche Dokumente Sie allgemein benötigen, welche Unterlagen für Selbstständige wichtig sind und welche Objektunterlagen (Immobilie) die Bank in der Regel anfordert. Zusätzlich erfahren Sie, wie der Nachweis von Eigenkapital funktioniert und warum Banken darauf besonderen Wert legen.
Ihr Vorteil: Mit der richtigen Vorbereitung beschleunigen Sie die Prüfung, vermeiden Rückfragen und erhalten schneller ein belastbares Finanzierungsangebot.
- Praxisfokus: Checklisten, Tabellen und typische Fehlerquellen
- Für alle Fälle: Kauf, Neubau, Eigentumswohnung, Anschlussfinanzierung
- Wichtig: Sie bleiben Herr Ihrer Daten – geben Sie Unterlagen nur an seriöse Stellen und möglichst strukturiert (PDF, eindeutig benannt).
Schnellstart: Unterlagen für die Baufinanzierung in 10 Minuten ordnen
Wenn Sie sofort starten möchten, nutzen Sie diese Kurz-Checkliste. Damit haben Sie die wichtigsten Unterlagen für die Baufinanzierung schnell griffbereit – ideal für das erste Gespräch oder den Online-Antrag.
- Identität: Personalausweis (Vorder- und Rückseite)
- Einkommen: Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate / Rentenbescheid
- Steuern: letzter Einkommensteuerbescheid
- Bonität: SCHUFA-Selbstauskunft
- Eigenkapital: Kontoauszüge/Depotauszüge/Sparnachweise
- Objekt: Exposé (mit Fotos), Eckdaten, Kaufpreis, Lage
Hinweis: Für ein finales Kreditangebot fordert die Bank fast immer zusätzliche Nachweise – besonders zu Objekt, Eigenkapital und laufenden Verpflichtungen.
Gründe für die Unterlagen
Will ein Kunde der Bank einen Antrag auf ein Darlehen in Form einer Baufinanzierung stellen, führt die Bank eine Prüfung durch. Ziel ist, die Rückzahlungsfähigkeit und das Risiko realistisch einzuschätzen. Dafür benötigt sie Informationen und Unterlagen zum Einkommen und den sonstigen Einnahmen, zu Ausgaben, bestehenden Verpflichtungen sowie zu Sicherheiten.
Mit der Prüfung verfolgt eine Bank ihr Interesse an der Rückzahlung des Darlehens. Sie bewertet außerdem, ob die Immobilie als Sicherheit ausreicht. Kommt es zur Unfähigkeit der Zahlung, kann die Bank die Immobilie verkaufen oder versteigern. Der Erlös wird dann zur Tilgung der noch offenen Darlehenssumme genutzt.
Warum Banken so genau prüfen
- Kreditwürdigkeit: Passt die Monatsrate dauerhaft in Ihre Haushaltsrechnung?
- Objektbewertung: Ist der Kaufpreis im Verhältnis zum Objektwert plausibel?
- Eigenkapital & Herkunft: Ist das Eigenkapital nachweisbar verfügbar (und nachvollziehbar)?
- Verpflichtungen: Bestehen weitere Kredite, Unterhalt, Bürgschaften oder laufende Belastungen?
Welche Unterlagen für die Baufinanzierung tatsächlich erforderlich sind, lässt sich pauschal nicht beantworten. Die Voraussetzungen sind bei jedem Antrag unterschiedlich. Zudem hängt die Unterlagenliste stark von der Immobilie ab: Neubau, Bestandsimmobilie, Denkmalschutz, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus erfordern jeweils eigene Dokumente.
Allgemeine Unterlagen für die Baufinanzierung
Es gibt bestimmte allgemeine Unterlagen für die Baufinanzierung, die nahezu jede Bank anfordert. Je besser Sie diese Dokumente vorbereitet haben, desto schneller erhalten Sie eine belastbare Einschätzung.
| Unterlagen | Wozu benötigt die Bank das? | Praxis-Tipp |
|---|---|---|
| Personalausweis (Kopie Vorder-/Rückseite) | Identitätsprüfung, Antragserfassung | Gut lesbar scannen, alle Ränder sichtbar |
| Gehaltsnachweise (letzte 3 Monate) / Rentenbescheid | Einkommensprüfung, Tragbarkeit | Bei variablen Gehältern ggf. längeren Zeitraum bereithalten |
| Letzter Einkommensteuerbescheid | Plausibilisierung Einkommen, steuerliche Daten | Bei mehreren Bescheiden: den neuesten zuerst |
| SCHUFA-Selbstauskunft | Bonitätscheck, Risikoprüfung | Unstimmigkeiten vor Antrag klären |
| Aktuelle Renteninformation | Langfristige Planung, Altersvorsorge-Check | Auch bei jüngeren Antragstellern hilfreich |
| Nachweise über weitere Kredite und Tilgung | Gesamtbelastung, Restlaufzeiten | Kreditverträge + aktuelle Restschuld/Rate |
| Nachweise zu Versicherungen (falls relevant) | Risikoabsicherung, Haushaltsrechnung | Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung |
| Angaben zu Unterhalt / Verpflichtungen | Haushaltsrechnung, Risikoabschätzung | Verbindlich, vollständig, nachvollziehbar |
Zusätzlich kann die Bank weitere Unterlagen verlangen, etwa Kontoauszüge (häufig der letzten 2–3 Monate), Arbeitsvertrag oder Bestätigung der Beschäftigung (insbesondere bei Jobwechsel, Probezeit oder befristetem Vertrag). Entscheidend ist, dass die Unterlagen zur aktuellen Lebenssituation passen.
Wichtig: Mitteilung über eine drohende Insolvenz oder über vorherige Vermögensverluste, die durch einen Gerichtsvollzieher in den vergangenen fünf Jahren erfolgten, kann verlangt werden. Antworten Sie hier immer wahrheitsgemäß.
Unterlagen je nach Personengruppe (kurz erklärt)
- Angestellte: Gehaltsnachweise, Steuerbescheid, ggf. Arbeitsvertrag und Kontoauszüge
- Beamte: Besoldungsnachweise, Steuerbescheid, ggf. Ernennungsurkunde
- Rentner: Rentenbescheid, Renteninformation, ggf. weitere Einnahmen (Vermietung, Kapitalerträge)
- Kapitalanleger: Nachweise zu Mieteinnahmen, Mietverträge, Übersicht der laufenden Kosten
Unterlagen von Selbstständigen
Wenn Sie selbstständig oder freiberuflich tätig sind, prüft die Bank die Stabilität Ihrer Einnahmen meist genauer. Deshalb sind die Unterlagen für die Baufinanzierung in diesem Fall umfangreicher. Üblich sind Nachweise über mehrere Jahre und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Sicht.
- Einkommensteuerbescheid(e) der letzten Jahre (je nach Bank häufig 2–3 Jahre)
- Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR), falls Sie nicht bilanzieren
- Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung (GuV), falls bilanzierungspflichtig
- Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), möglichst aktuell
- Ggf. Summen- und Saldenliste (SuSa), wenn die Bank tiefer prüft
- Ggf. Gesellschaftervertrag und Gesellschafterliste
- Handelsregisterauszug (sofern vorhanden)
- Bei verbundenen Gesellschaften: Verflechtungsübersicht
Mit Hilfe der Unterlagen kann die Bank die Bonität prüfen und das Risiko der Finanzierung bewerten. Grundsätzlich sind die Chancen auf eine Baufinanzierung umso höher, je stabiler und nachvollziehbarer die finanzielle Situation ist.
Typische Rückfragen bei Selbstständigen
Damit Sie schneller durch die Prüfung kommen, sollten Sie sich auf diese Fragen einstellen:
- Wie konstant sind Umsatz und Gewinn über die letzten Jahre?
- Gibt es hohe Einzelkunden-Abhängigkeit oder stark schwankende Einnahmen?
- Welche privaten und betrieblichen Ausgaben laufen dauerhaft?
- Wie ist die Liquidität (Rücklagen, Kontostand, kurzfristige Verbindlichkeiten)?
Wenn Sie erst kurz selbstständig sind, verlangen Banken oft ergänzende Unterlagen wie eine aktuelle Auftragslage, eine Planungsrechnung oder Nachweise über Rücklagen. Je transparenter Ihre Unterlagen sind, desto besser.
Nachweis über das Eigenkapital
Steht Eigenkapital zur Verfügung, ist ein Nachweis erforderlich – zum Beispiel durch Kontoauszüge, Sparbücher oder Depotauszüge. Banken möchten sehen, dass das Geld verfügbar ist und in die Finanzierung eingebracht werden kann. Häufig wird außerdem geprüft, ob das Eigenkapital „frei“ ist, also nicht bereits für andere Zwecke verplant.
Was als Eigenkapital zählt (Beispiele)
- Guthaben auf Giro- und Tagesgeldkonto
- Sparguthaben, Festgeld, Bausparguthaben
- Wertpapierdepot (Nachweis über Depotauszug)
- Bereits vorhandenes Grundstück (je nach Konstellation)
- Nachweisbare Eigenleistungen (mit realistischer Bewertung)
Als Ersatz für Eigenkapital gilt in manchen Fällen das sogenannte Verwandtendarlehen. Auch hier sind Nachweise notwendig (Darlehensvertrag, Auszahlung, Konditionen). Zusätzlich müssen Angaben zu Verpflichtungen wie Unterhalt für Dritte vollständig gemacht werden.
Für viele Kreditinstitute ist außerdem relevant, wie die Finanzierung im Ernstfall abgesichert ist. Häufig wird angesprochen, ob eine Risiko-Lebensversicherung oder eine Kreditversicherung sinnvoll ist. Ob das zu Ihrer Situation passt, hängt von Einkommen, Familie, Rücklagen und Gesamtrisiko ab.
Praxis-Tipp: Benennen Sie Ihre Dateien eindeutig (z. B. „Eigenkapital_Tagesgeld_2026-01.pdf“). Das spart Rückfragen und wirkt professionell.
Unterlagen für die Baufinanzierung zur Immobilie
Neben den Informationen zur persönlichen finanziellen Situation fordert die Bank auch Unterlagen zur Immobilie. Damit kann sie den Wert besser einschätzen und prüfen, ob die Finanzierung plausibel ist. Je nach Objektart (Kauf, Neubau, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus) variiert die Liste.
Objektunterlagen beim Kauf einer Bestandsimmobilie
- Kaufvertrag (Entwurf) zur Immobilie, alternativ Grundbuchauszug
- Exposé mit Fotos vom zu kaufenden Objekt
- Lageplan und Katasterplan
- Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung
- Abrechnung der Wohnnebenkosten
- Auszug aus dem Verzeichnis über Baulasten
- Bei Modernisierung: Kostenvoranschläge, Maßnahmenliste, Zeitplan
Objektunterlagen beim Neubau / Bauvorhaben
- Baupläne, Grundrisse sowie Plan zur Bebauung
- Berechnung der Bruttogrundfläche
- Kubatur (Berechnung der Kubatur)
- Baubeschreibung und Schätzung der Baukosten
- Baugesuch mit Genehmigung
- Angaben zu Erschließungskosten des Grundstücks
- Kostenvoranschläge (Gewerke), Zahlungsplan, Bauzeitenplan
- Auflistung über Eigenleistungen (realistisch kalkuliert)
Zusatzunterlagen bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung
- Wohngeldabrechnungen / Wirtschaftsplan (falls vorhanden)
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (falls angefordert)
In der Praxis verlangt die Bank oft auch Versicherungsnachweise. Häufig wird eine Rohbau- oder Feuerrohbauversicherung sowie eine Gebäudeversicherung thematisiert, je nach Objekt und Bauphase.
Unterlagen bei Anschlussfinanzierung und Umschuldung
Wenn Sie keine neue Immobilie kaufen, sondern die Finanzierung verlängern oder wechseln, verschiebt sich der Schwerpunkt: Dann sind die Unterlagen für die Baufinanzierung oft schneller zusammenzustellen, weil Objekt und Darlehenshistorie bereits bekannt sind. Typisch sind jedoch Nachweise zur Restschuld und zum aktuellen Vertrag.
- Aktueller Darlehensvertrag und Zinsbindungsende
- Aktuelle Restschuld / Saldenmitteilung
- Nachweise zur laufenden Rate und bisherigen Tilgung
- Aktuelle Einkommens- und Bonitätsunterlagen (wie oben beschrieben)
- Ggf. Objektunterlagen, wenn Umbau/Modernisierung geplant ist
Mehr Details zum Wechsel finden Sie in unserem Beitrag zur Umschuldung bei der Baufinanzierung (Zweck, Zeitpunkt, Kosten, Vorfälligkeit).
Checkliste: Unterlagen für die Baufinanzierung zum Kopieren
Die folgende Übersicht eignet sich als persönliche Checkliste. Haken Sie ab, was Sie bereits haben. So sehen Sie sofort, welche Unterlagen fehlen.
| Bereich | Unterlagen | Erledigt |
|---|---|---|
| Persönlich | Personalausweis, ggf. Melde-/Familienstand, Selbstauskunft | ☐ |
| Einkommen | Gehaltsabrechnungen / Rentenbescheid, Steuerbescheid, Renteninfo | ☐ |
| Bonität | SCHUFA, Nachweise bestehender Kredite, Verpflichtungen | ☐ |
| Eigenkapital | Konto-/Depot-/Sparnachweise, Herkunftsnachweise, ggf. Verwandtendarlehen | ☐ |
| Objekt Kauf | Kaufvertrag (Entwurf), Grundbuch, Exposé, Lage-/Katasterplan, Wohnfläche, Nebenkosten | ☐ |
| Objekt Neubau | Baupläne, Baubeschreibung, Kostenaufstellung, Genehmigung, Kubatur, Erschließung | ☐ |
| Versicherung | Rohbau/Feuerrohbau, Gebäudeversicherung, ggf. Kreditversicherung | ☐ |
| Selbstständig | Steuerbescheide, EÜR/Bilanz/GuV, BWA, ggf. Handelsregister, Verträge | ☐ |
Häufige Fehler bei Unterlagen – und wie Sie sie vermeiden
- Unvollständig: Es fehlt ein Steuerbescheid oder eine Seite des Personalausweises.
- Unleserlich: Fotos statt Scan, Schatten, abgeschnittene Ränder.
- Unklare Benennung: „IMG_2345.jpg“ statt „Gehaltsnachweis_2026-01.pdf“.
- Eigenkapital nicht nachvollziehbar: Größere Geldeingänge ohne Erklärung oder Nachweis.
- Objektunterlagen fehlen: Kein Grundbuchauszug, keine Wohnflächenberechnung, keine Baubeschreibung.
- Verpflichtungen nicht angegeben: Bestehende Kredite oder Unterhalt werden übersehen.
Merksatz: Je klarer Ihre Unterlagen strukturiert sind, desto schneller kann die Bank entscheiden – und desto weniger Rückfragen entstehen.
Unterlagen für die Baufinanzierung variieren von Bank zu Bank
Jede Immobilienfinanzierung ist anders. Deshalb kann es sein, dass zusätzliche Dokumente eingereicht werden müssen. So ist es für die eine Bank notwendig, dass ein Grundriss mit Stempel des Architekten versehen ist, während dies bei einer anderen Bank nicht verlangt wird. Welche Unterlagen konkret erforderlich sind, kann der Spezialist der jeweiligen Bank erläutern.
Häufig unterstützen Banken oder Finanzierungspartner bei der Beschaffung der nötigen Unterlagen. Achten Sie darauf, welche Leistungen kostenpflichtig sind und welche Unterlagen Sie selbst kostenlos (oder günstig) beschaffen können.
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