Mietertrag buchen: Buchungssatz, Mieterträge, Umsatzsteuer und Beispiele

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Kurzüberblick: So funktioniert die Buchung von Mieterträgen

Prüfschritt	Frage	Buchhalterische Folge
Mietart	Wohnraum oder gewerbliche Vermietung?	Umsatzsteuer prüfen
Zeitraum	Für welchen Monat oder Zeitraum wird gezahlt?	periodengerechte Zuordnung beachten
Zahlungsstatus	Geld bereits eingegangen oder Forderung noch offen?	Bank oder Forderung verwenden
Ertragskonto	Welches Konto sieht der Kontenplan vor?	Mietertrag, Mieterlöse oder anderes Erlöskonto
Nebenkosten	Sind Betriebskosten enthalten?	gegebenenfalls getrennt erfassen
Kaution	Handelt es sich um Sicherheit statt Entgelt?	nicht als Mietertrag behandeln

Im einfachen Beispiel können Sie Mietertrag buchen mit dem Buchungssatz Bank an Mietertrag 600,00 Euro. Das Bankkonto nimmt zu und der Ertrag wird im Haben erfasst. Handelt es sich um steuerpflichtige gewerbliche Vermietung, kommen Umsatzsteuer und ein entsprechend höherer Bank- oder Forderungsbetrag hinzu.

Was sind Mieterträge in der Buchhaltung?

Mieterträge entstehen, wenn ein Unternehmen eigene Räume, Gebäude oder andere vermietbare Vermögenswerte gegen Entgelt überlässt. Wenn Sie Mietertrag buchen, erfassen Sie grundsätzlich einen Ertrag, der das Periodenergebnis erhöht. Ertragskonten werden im Haben gemehrt und am Jahresende über die Gewinn- und Verlustrechnung abgeschlossen.

Die genaue Bezeichnung des Kontos hängt vom verwendeten Kontenrahmen und vom Geschäftsmodell ab. In Übungsaufgaben wird häufig das Konto „Mietertrag“ verwendet. In der Praxis können auch Konten wie Mieterlöse, Pachterträge oder spezifische Umsatzerlöskonten vorgesehen sein. § 277 HGB ordnet bei Kapitalgesellschaften Erlöse aus Vermietung oder Verpachtung den Umsatzerlösen zu. Im internen Kontenplan kann trotzdem mit differenzierten Erlöskonten gearbeitet werden.

Wenn Sie Mietertrag buchen, sollten Sie daher nicht allein eine Kontonummer auswendig lernen. Wichtiger ist das Verständnis: Ein erwirtschafteter Ertrag steht grundsätzlich im Haben, während der Zahlungseingang auf einem Aktivkonto wie Bank im Soll erscheint.

Geschäftsfall: 600 Euro Wohnraummiete gehen auf dem Bankkonto ein

Die Freund GmbH besitzt ein Wohngebäude und erhält für einen vermieteten Wohnraum eine Monatsmiete von 600,00 Euro auf dem Bankkonto. Im vereinfachten Beispiel handelt es sich um umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung. Deshalb wird keine Umsatzsteuer aus der Miete herausgerechnet.

Wenn Sie Mietertrag buchen, betrifft der Geschäftsfall damit zwei Konten: Bank und Mietertrag. Das Bankguthaben erhöht sich um 600 Euro. Gleichzeitig entsteht ein Ertrag von 600 Euro.

Konto	Kontoart	Veränderung	Buchungsseite
Bank	Aktivkonto	Mehrung	Soll
Mietertrag	Ertragskonto	Mehrung	Haben

Kontenanalyse verständlich erklärt

Wenn Sie Mietertrag buchen, beginnt die Kontenanalyse beim Bankkonto. Bank ist ein Aktivkonto. Mehrungen auf Aktivkonten werden im Soll erfasst. Da die GmbH 600 Euro erhält, steht Bank im Soll.

Das Konto Mietertrag ist dagegen ein Erfolgskonto, genauer ein Ertragskonto. Erträge erhöhen über die Gewinn- und Verlustrechnung das Jahresergebnis und damit letztlich das Eigenkapital. Mehr über diese Systematik lernen Sie im Beitrag Erfolgskonten buchen, Aufwandskonten, Ertragskonten, GuV-Konto und Eigenkapital.

Wichtig ist eine saubere Formulierung: Das Mietertragskonto selbst ist kein Passivkonto. Es wird erst über die GuV abgeschlossen; ein Gewinn erhöht anschließend das Eigenkapital. Vereinfacht kann man die wirtschaftliche Wirkung als Zunahme des Vermögens bei gleichzeitig positivem Eigenkapitaleffekt verstehen. Der vorhandene Beitrag zur Aktiv-Passiv-Mehrung hilft beim Verständnis von Bilanzveränderungen, die Buchung über ein Ertragskonto bleibt jedoch erfolgswirksam.

Buchungssatz bei direktem Zahlungseingang

Wenn Sie Mietertrag buchen und die Monatsmiete direkt auf dem Bankkonto eingeht, lautet der Buchungssatz im Beispiel:

Bank 600,00 € an Mietertrag 600,00 €

Der Buchungssatz folgt der Regel „Soll an Haben“. Bank steht im Soll, weil das Guthaben steigt. Mietertrag steht im Haben, weil ein Ertrag entstanden ist. Wenn Sie Mietertrag buchen, können Sie den Buchungssatz damit aus der Kontenlogik ableiten und müssen ihn nicht nur auswendig lernen.

Weitere Grundlagen zur Bildung einfacher und zusammengesetzter Buchungen finden Sie im Beitrag zum Buchungssatz.

Mieterträge im Hauptbuch erfassen

Wohnraumvermietung und Umsatzsteuer

Wenn Sie Mietertrag buchen, ist die Umsatzsteuerfrage besonders wichtig. Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das betrifft insbesondere die langfristige Vermietung von Wohnraum. Im Beispiel mit 600 Euro Wohnraummiete wird deshalb keine Umsatzsteuer aufgeschlagen.

Die Steuerbefreiung hat jedoch Ausnahmen. Nicht unter dieselbe Befreiung fallen beispielsweise bestimmte kurzfristige Beherbergungen, die Vermietung von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen und bestimmte Betriebsvorrichtungen. Bei Nebenleistungen und kombinierten Verträgen muss der konkrete Sachverhalt geprüft werden.

Wenn Sie Mietertrag buchen, dürfen Sie daher nicht pauschal annehmen, jede Mietzahlung sei umsatzsteuerfrei. Entscheidend sind Mietobjekt, Nutzungsart, Vertragsgestaltung und gegebenenfalls eine wirksame Option zur Steuerpflicht.

Gewerbliche Vermietung mit und ohne Umsatzsteuer

Auch die Vermietung von Gewerberäumen ist zunächst grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter jedoch nach § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten und steuerpflichtig vermieten. Bei Grundstücksvermietungen ist die Option insbesondere davon abhängig, dass der Mieter das Grundstück für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Wenn Sie Mietertrag buchen und ein Gewerbemietvertrag wirksam umsatzsteuerpflichtig behandelt wird, müssen Nettomietertrag und Umsatzsteuer getrennt erfasst werden. Die praktische Ausgestaltung hängt vom Vertrag und vom konkreten Steuerfall ab. Der bestehende Beitrag zur gewerblichen Vermietung und Umsatzsteuer bietet dazu zusätzliche Erläuterungen.

Beispiel mit 19 Prozent Umsatzsteuer

Eine GmbH vermietet Büroräume steuerpflichtig für 2.000 Euro netto monatlich. Hinzu kommen 380 Euro Umsatzsteuer. Insgesamt gehen 2.380 Euro auf dem Bankkonto ein. Wenn Sie Mietertrag buchen, lautet der vereinfachte Buchungssatz:

Bank 2.380,00 € an Mietertrag 2.000,00 € und Umsatzsteuer 380,00 €

Das Ertragskonto enthält nur den Nettobetrag. Die Umsatzsteuer ist kein eigener Ertrag des Unternehmens, sondern wird auf einem Umsatzsteuerkonto erfasst. Mehr zur Systematik erfahren Sie auf der Bildungsbibel unter Umsatzsteuer buchen.

Miete ist fällig, aber noch nicht bezahlt

Bei bilanzierenden Unternehmen ist der Zahlungseingang nicht der einzige mögliche Buchungszeitpunkt. § 252 HGB verlangt, Aufwendungen und Erträge unabhängig vom Zahlungszeitpunkt dem Geschäftsjahr zuzuordnen, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Wenn die Monatsmiete bereits verdient und fällig ist, aber noch nicht bezahlt wurde, kann eine Forderung gegenüber dem Mieter zu erfassen sein.

Wenn Sie Mietertrag buchen und die 600 Euro noch offen sind, kann der vereinfachte Buchungssatz beispielsweise lauten:

Forderungen aus Vermietung 600,00 € an Mietertrag 600,00 €

Geht das Geld später auf dem Bankkonto ein, wird die Forderung ausgeglichen:

Bank 600,00 € an Forderungen aus Vermietung 600,00 €

Die genaue Kontobezeichnung kann im verwendeten Kontenrahmen anders lauten, beispielsweise sonstige Forderungen oder ein Debitorenkonto. Wenn Sie Mietertrag buchen, ist die Logik entscheidend: Ertrag und Zahlung müssen bei einer Bilanzierung nicht zwingend im selben Zeitraum liegen.

Mieterträge periodengerecht abgrenzen

Bei Jahresabschlüssen ist die periodengerechte Zuordnung besonders wichtig. Nach § 252 Abs. 1 Nr. 5 HGB werden Erträge dem Geschäftsjahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Wenn Sie Mietertrag buchen, müssen Sie deshalb prüfen, für welchen Zeitraum eine Zahlung bestimmt ist.

Miete im Voraus erhalten

Angenommen, der Mieter überweist Ende Dezember bereits die Miete für Januar. Der Geldzufluss erfolgt noch im alten Geschäftsjahr, wirtschaftlich gehört der Ertrag jedoch in das neue Jahr. § 250 Abs. 2 HGB verlangt für Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit danach darstellen, einen passiven Rechnungsabgrenzungsposten.

Wenn Sie Mietertrag buchen, kann der Eingang der Januarmiete im Dezember deshalb vereinfacht zunächst so erfasst werden:

Bank 600,00 € an passive Rechnungsabgrenzung 600,00 €

Im Januar wird der passive Rechnungsabgrenzungsposten dann ertragswirksam aufgelöst:

Passive Rechnungsabgrenzung 600,00 € an Mietertrag 600,00 €

Diese Buchung ist vor allem für bilanzierende Unternehmen relevant. Wer eine Einnahmenüberschussrechnung erstellt, muss stattdessen die steuerlichen Zuflussregeln beachten. § 11 EStG ordnet Einnahmen grundsätzlich dem Kalenderjahr des Zuflusses zu und enthält Sonderregeln für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen.

Bilanz und EÜR nicht miteinander verwechseln

Wenn Sie Mietertrag buchen, hängt der richtige Zeitpunkt auch von der Gewinnermittlungsart ab. Bilanzierende Unternehmen arbeiten grundsätzlich periodengerecht. Bei einer Einnahmenüberschussrechnung nach § 4 Abs. 3 EStG steht dagegen das Zufluss- und Abflussprinzip stärker im Vordergrund.

Situation	Bilanzierung	EÜR als Grundprinzip
Miete Dezember noch offen	Ertrag kann Dezember zuzuordnen sein und Forderung entsteht	grundsätzlich erst Zufluss maßgeblich, Sonderregeln beachten
Januarmiete bereits im Dezember	passive Rechnungsabgrenzung kann erforderlich sein	Zuflussprinzip mit Sonderregel für wiederkehrende Einnahmen prüfen
Mietzahlung regulär im selben Monat	Ertrag und Zahlung fallen zusammen	Zufluss im selben Zeitraum

Die Beispiele dieses Beitrags orientieren sich überwiegend an der doppelten Buchführung einer GmbH. Wenn Sie Mietertrag buchen und eine andere Gewinnermittlungsart verwenden, sollten Sie die zeitliche Zuordnung entsprechend anpassen.

Mietkaution ist kein Mietertrag

Eine Mietkaution dient als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Sie ist deshalb nicht mit laufender Miete gleichzusetzen. Wenn Sie Mietertrag buchen, dürfen Sie eine erhaltene Kaution nicht einfach auf das Ertragskonto übernehmen.

Bei Wohnraum bestimmt § 551 BGB unter anderem, dass eine Geldkaution grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen ist. Außerdem ist die Sicherheit grundsätzlich auf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen beziehungsweise -pauschalen begrenzt.

In der Buchhaltung stellt eine rückzahlbare Mietkaution wirtschaftlich grundsätzlich eine Verpflichtung gegenüber dem Mieter dar. Die konkrete Kontierung hängt vom Kontenplan und von der Anlageform ab. Wenn Sie Mietertrag buchen, sollten Sie Kautionen daher separat auf einem Verbindlichkeits- beziehungsweise Kautionskonto führen.

Nebenkosten und Betriebskostenvorauszahlungen getrennt betrachten

Mieter überweisen häufig nicht nur die Grundmiete, sondern zusätzlich Vorauszahlungen für Betriebskosten. Wenn Sie Mietertrag buchen, sollten Sie Grundmiete und Nebenkosten nicht automatisch als identische Ertragsarten behandeln. Die buchhalterische Abbildung hängt davon ab, wie die Vorauszahlungen später abgerechnet werden und wie der Kontenplan aufgebaut ist.

Bei einer monatlichen Zahlung von beispielsweise 600 Euro Grundmiete und 180 Euro Betriebskostenvorauszahlung gehen insgesamt 780 Euro auf dem Bankkonto ein. Intern kann es sinnvoll sein, die 180 Euro auf einem eigenen Konto für Nebenkostenvorauszahlungen oder Betriebskostenerlöse zu erfassen, damit die spätere Abrechnung nachvollziehbar bleibt.

Wenn Sie Mietertrag buchen, gewinnen Sie durch getrennte Konten einen besseren Überblick über reine Mieterlöse, umlagefähige Betriebskosten und spätere Nachzahlungen oder Erstattungen. Die konkrete handels- und steuerrechtliche Behandlung sollte zum gewählten Abrechnungssystem passen.

Mietminderung und Erlösschmälerung

Wird die Miete wirksam gemindert, erzielt das Unternehmen für den betreffenden Zeitraum einen niedrigeren Mieterlös. Wenn Sie Mietertrag buchen, darf nicht dauerhaft der ursprüngliche Sollbetrag als Ertrag stehen bleiben, wenn tatsächlich nur ein geringerer Anspruch besteht.

Beispiel: Statt 600 Euro werden aufgrund einer vereinbarten beziehungsweise rechtlich wirksamen Mietminderung nur 540 Euro geschuldet und gezahlt. Dann beträgt der zu erfassende Ertrag grundsätzlich 540 Euro. Wurde zunächst eine Forderung von 600 Euro gebucht, muss die Differenz entsprechend korrigiert beziehungsweise als Erlösschmälerung behandelt werden.

Wenn Sie Mietertrag buchen, sollten Sie zwischen einer echten Mietminderung und einem bloßen Zahlungsverzug unterscheiden. Bei Zahlungsverzug besteht die Forderung weiterhin, während bei einer berechtigten Minderung der Anspruch selbst reduziert sein kann.

Mietrückstand richtig behandeln

Ein Mietrückstand entsteht, wenn eine fällige Miete nicht bezahlt wird. Bei bilanzierenden Unternehmen kann der Ertrag trotzdem bereits entstanden sein. Wenn Sie Mietertrag buchen, wird deshalb gegebenenfalls eine Forderung ausgewiesen, obwohl das Bankkonto noch keinen Zahlungseingang zeigt.

Erst wenn ernsthafte Zweifel an der Einbringlichkeit bestehen, kommen Fragen der Forderungsbewertung hinzu. Je nach Sachverhalt können Einzelwertberichtigungen oder Abschreibungen auf Forderungen relevant werden. Diese Folgebuchungen sollten nicht mit dem ursprünglichen Mietertrag vermischt werden.

Nachlass oder Erstattung an den Mieter

Manchmal wird nachträglich ein Teil der Miete zurückerstattet, beispielsweise aufgrund einer Vereinbarung, Korrektur oder rückwirkenden Minderung. Wenn Sie Mietertrag buchen, muss eine solche Erstattung dem ursprünglichen Erlös sachgerecht gegenübergestellt werden.

Beispiel: Eine bereits gebuchte Monatsmiete von 600 Euro wird nachträglich um 50 Euro reduziert und der Betrag zurücküberwiesen. Je nach Kontenplan kann eine Erlösschmälerung beziehungsweise Gegenbuchung zum Mietertrag erfolgen. Bei steuerpflichtiger gewerblicher Vermietung muss zusätzlich die Umsatzsteuer entsprechend korrigiert werden.

Mietertrag, Mieterlös oder sonstiger betrieblicher Ertrag?

Welches Ertragskonto verwendet wird, hängt von der betrieblichen Tätigkeit und dem Kontenplan ab. Für Kapitalgesellschaften definiert § 277 HGB Umsatzerlöse ausdrücklich auch als Erlöse aus der Vermietung oder Verpachtung von Produkten. In der Finanzbuchhaltung können diese Erlöse dennoch auf speziellen Miet- oder Pachtertragskonten gesammelt werden.

Wenn Sie Mietertrag buchen, sollten Sie daher nicht pauschal entscheiden, jede Vermietung gehöre unter „sonstige betriebliche Erträge“. Bei einem Immobilienunternehmen kann Vermietung klar zur gewöhnlichen Leistungserbringung gehören. Auch bei anderen Unternehmen ist die handelsrechtliche Ausweisfrage nach dem konkreten Sachverhalt und Kontenplan zu beurteilen.

Parkplatz, Garage und kurzfristige Vermietung als Sonderfälle

Die Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietung besitzt gesetzliche Ausnahmen. § 4 Nr. 12 UStG nennt unter anderem die Vermietung von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen sowie bestimmte kurzfristige Vermietungen als nicht von dieser Steuerbefreiung erfasst. Wenn Sie Mietertrag buchen, ist deshalb beispielsweise bei einem separat vermieteten Parkplatz die umsatzsteuerliche Behandlung gesondert zu prüfen.

Ob eine Garage oder ein Stellplatz als unselbständige Nebenleistung zu einer steuerfreien Wohnraumvermietung oder als eigenständige steuerpflichtige Leistung zu behandeln ist, hängt von den konkreten Umständen ab. Der aktuelle Umsatzsteuer-Anwendungserlass des Bundesfinanzministeriums enthält hierzu weitere Verwaltungsgrundsätze.

Mietvertrag, Dauerrechnung und E-Rechnung

Bei steuerpflichtiger gewerblicher Vermietung muss neben der Buchung auch die Rechnungsstellung korrekt organisiert werden. Ein Mietvertrag kann unter bestimmten Voraussetzungen als Dauerrechnung dienen, wenn er die erforderlichen Rechnungsangaben enthält und die laufenden Leistungen eindeutig beschreibt.

Für Umsätze zwischen inländischen Unternehmern gelten seit 2025 neue Regeln zur E-Rechnung mit Übergangsbestimmungen. Das Bundesfinanzministerium stellt dazu aktuelle Fragen und Antworten zur E-Rechnung bereit. Wenn Sie Mietertrag buchen und steuerpflichtig an einen Unternehmer vermieten, sollte deshalb zusätzlich geprüft werden, welche Rechnungsform im konkreten Zeitraum vorgeschrieben beziehungsweise zulässig ist.

Für private Wohnraummieter ist die verpflichtende B2B-E-Rechnung dagegen nicht einschlägig. Auch hier zeigt sich: Die richtige Buchung hängt nicht nur vom Zahlungseingang, sondern von Mietart, Vertragspartner und Umsatzsteuerbehandlung ab.

Weitere Buchungsbeispiele im Überblick

Geschäftsfall	Vereinfachter Buchungssatz
steuerfreie Wohnraummiete geht ein	Bank an Mietertrag
steuerpflichtige Gewerbemiete geht ein	Bank an Mietertrag und Umsatzsteuer
Miete ist fällig, aber noch offen	Forderungen an Mietertrag
offene Miete wird bezahlt	Bank an Forderungen
Januarmiete wird bereits im Dezember bezahlt	Bank an passive Rechnungsabgrenzung
passive Abgrenzung wird im Januar aufgelöst	Passive Rechnungsabgrenzung an Mietertrag
rückzahlbare Mietkaution geht ein	Bank/Kautionskonto an Kautionsverbindlichkeit

Wenn Sie Mietertrag buchen, dienen diese Buchungssätze als Lernschema. In der Praxis unterscheiden sich Kontenbezeichnungen, Debitorenführung, Steuerschlüssel und Nebenkostenkonten je nach Kontenrahmen und Software.

Wie wirken Mieterträge auf GuV und Eigenkapital?

Ein Mietertrag erhöht zunächst das Ertragskonto. Zum Ende des Geschäftsjahres werden Ertrags- und Aufwandskonten über das GuV-Konto abgeschlossen. Ergibt sich insgesamt ein Gewinn, erhöht dieser nach dem Abschluss das Eigenkapital. Wenn Sie Mietertrag buchen, wirkt die Miete daher erfolgserhöhend, soweit ihr keine entsprechenden Aufwendungen gegenüberstehen.

Das bedeutet nicht, dass 600 Euro Miete automatisch 600 Euro Gewinn sind. Auf der anderen Seite können Abschreibungen auf Gebäude, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen, Finanzierungskosten und weitere Aufwendungen stehen. Der Mietertrag ist nur eine Ertragskomponente der gesamten Ergebnisrechnung.

Betriebliche Buchhaltung und private Vermietung unterscheiden

Der Beitrag zeigt die doppelte Buchführung anhand einer GmbH. Private Vermieter führen für eine einzelne privat gehaltene Wohnung nicht automatisch dieselbe Finanzbuchhaltung mit Bank-, Ertrags- und GuV-Konten. Steuerlich können private Mieteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung darstellen und werden nach den dafür geltenden Regeln ermittelt.

Wenn Sie Mietertrag buchen, sollten Sie daher zuerst klären, ob es sich um betriebliche Vermietung innerhalb einer Buchführung oder um private Vermietung außerhalb eines Betriebs handelt. Die Buchungssätze dieses Beitrags beziehen sich auf betriebliche Geschäftsfälle.

Typische Fehler beim Erfassen von Mieteinnahmen

Fehler	Warum problematisch?	Besser
jede Vermietung mit Umsatzsteuer buchen	Wohnraumvermietung ist regelmäßig steuerfrei	§ 4 Nr. 12 UStG prüfen
jede Gewerbemiete automatisch steuerpflichtig behandeln	Option nach § 9 UStG setzt Voraussetzungen voraus	Vertrag und Mieternutzung prüfen
Kaution als Ertrag buchen	Kaution ist grundsätzlich rückzahlbare Sicherheit	separates Kautionskonto verwenden
offene Forderung mit Bank verwechseln	Zahlung ist noch nicht eingegangen	Forderung und späteren Zahlungseingang trennen
Vorauszahlung vollständig im alten Jahr als Ertrag buchen	Periodenzuordnung kann falsch sein	passive Rechnungsabgrenzung prüfen
Mietminderung wie Zahlungsverzug behandeln	Anspruchshöhe kann unterschiedlich sein	rechtlichen Grund der Kürzung klären
Nebenkosten ungeprüft mit Grundmiete vermischen	Abrechnung wird unübersichtlich	getrennte Konten prüfen
Ertragskonto als Passivkonto bezeichnen	Systematik der Erfolgskonten wird falsch dargestellt	Ertragskonto über GuV zum Eigenkapital verstehen

Wenn Sie Mietertrag buchen, hilft eine kurze Prüfung von Mietart, Steuerpflicht, Zahlungsstatus und Zeitraum dabei, die meisten dieser Fehler zu vermeiden.

Übungsbeispiel 1: Steuerfreie Wohnraummiete

Eine GmbH vermietet eine Wohnung aus ihrem betrieblichen Immobilienbestand. Die Monatsmiete beträgt 850 Euro und geht pünktlich auf dem Bankkonto ein. Die langfristige Wohnraumvermietung ist im Beispiel umsatzsteuerfrei. Wie würden Sie Mietertrag buchen?

Lösung

Bank 850,00 € an Mietertrag 850,00 €

Es wird keine Umsatzsteuer gebucht. Das Bankkonto nimmt im Soll zu, der Ertrag im Haben.

Übungsbeispiel 2: Steuerpflichtige Gewerbemiete

Eine GmbH vermietet Büroräume unter den Voraussetzungen einer wirksamen Option zur Umsatzsteuer. Die Nettomiete beträgt 3.000 Euro, Umsatzsteuer 570 Euro. Der Mieter überweist 3.570 Euro. Wenn Sie Mietertrag buchen, lautet der Buchungssatz im vereinfachten Beispiel:

Bank 3.570,00 € an Mietertrag 3.000,00 € und Umsatzsteuer 570,00 €

Hier ist besonders wichtig, dass die Umsatzsteuer nicht Teil des Ertrags ist. Der Ertrag beträgt 3.000 Euro.

Übungsbeispiel 3: Miete noch nicht bezahlt

Die Dezembermiete von 1.200 Euro ist am Jahresende fällig, aber noch nicht eingegangen. Das bilanzierende Unternehmen hat einen entsprechenden Anspruch. Wenn Sie Mietertrag buchen, lautet ein vereinfachtes Buchungsschema:

Forderungen aus Vermietung 1.200,00 € an Mietertrag 1.200,00 €

Erst beim Zahlungseingang im Folgejahr folgt Bank an Forderungen. So bleibt der Ertrag dem wirtschaftlich richtigen Zeitraum zugeordnet.

Checkliste vor jeder Mietbuchung

• Handelt es sich um betriebliche Vermietung?
• Welche Art von Objekt wird vermietet?
• Ist die Vermietung umsatzsteuerfrei oder steuerpflichtig?
• Liegt bei gewerblicher Vermietung eine wirksame Option nach § 9 UStG vor?
• Für welchen Monat beziehungsweise Zeitraum wird gezahlt?
• Ist der Betrag bereits eingegangen oder besteht noch eine Forderung?
• Enthält die Zahlung Betriebskostenvorauszahlungen?
• Handelt es sich tatsächlich um Miete oder um eine Kaution?
• Gibt es eine Mietminderung oder Erlösschmälerung?
• Muss zum Jahresende eine Rechnungsabgrenzung vorgenommen werden?
• Welches Ertragskonto sieht der Kontenplan vor?
• Ist bei steuerpflichtiger Vermietung die Rechnungsstellung korrekt?

Mit dieser Checkliste können Sie Mietertrag buchen, ohne den Geschäftsfall nur anhand eines Musterbuchungssatzes zu beurteilen. Die steuerliche und zeitliche Einordnung entscheidet darüber, welche Konten tatsächlich benötigt werden.

Häufige Fragen zu Mieterträgen in der Buchhaltung

Wie lautet der einfache Buchungssatz für eingegangene Miete?

Wenn Sie Mietertrag buchen und eine umsatzsteuerfreie Miete direkt auf dem Bankkonto eingeht, lautet der einfache Grundbuchungssatz: Bank an Mietertrag. Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung kommt Umsatzsteuer im Haben hinzu.

Ist Mietertrag ein Ertragskonto?

Ja. In der üblichen Buchungslogik ist Mietertrag ein Ertragskonto und wird im Haben gemehrt. Am Jahresende wird das Konto über die Gewinn- und Verlustrechnung abgeschlossen. Der resultierende Gewinn oder Verlust wirkt sich anschließend auf das Eigenkapital aus.

Ist auf Miete immer Umsatzsteuer zu buchen?

Nein. Grundstücksvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich steuerfrei. Für bestimmte Leistungen gelten Ausnahmen. Bei gewerblicher Vermietung kann unter den Voraussetzungen des § 9 UStG zur Steuerpflicht optiert werden. Wenn Sie Mietertrag buchen, muss die konkrete Vermietung deshalb einzeln geprüft werden.

Was passiert, wenn der Mieter noch nicht bezahlt hat?

Bei einem bilanzierenden Unternehmen kann eine Forderung gegen den Mieter entstehen, obwohl noch kein Geld eingegangen ist. Dann wird zunächst Forderungen an Mietertrag gebucht und beim späteren Zahlungseingang Bank an Forderungen.

Ist eine Mietkaution Mietertrag?

Nein. Eine rückzahlbare Mietkaution ist eine Sicherheit und grundsätzlich kein laufender Mietertrag. Wenn Sie Mietertrag buchen, sollte die Kaution deshalb auf einem separaten Kautions- beziehungsweise Verbindlichkeitskonto geführt werden.

Wie wird im Voraus erhaltene Miete gebucht?

Bei bilanzierenden Unternehmen kann eine vor dem Bilanzstichtag erhaltene Zahlung für einen Zeitraum nach dem Stichtag als passiver Rechnungsabgrenzungsposten zu erfassen sein. Wenn Sie Mietertrag buchen, wird der Ertrag dann erst in der wirtschaftlich zugehörigen Periode realisiert.

Wie wird eine Mietminderung behandelt?

Eine berechtigte oder vereinbarte Mietminderung reduziert grundsätzlich den Mietanspruch. Wurde der ursprüngliche Betrag bereits als Ertrag erfasst, muss die Differenz sachgerecht korrigiert werden. Das ist von einem bloßen Zahlungsverzug zu unterscheiden.

Sind Nebenkostenvorauszahlungen automatisch Mietertrag?

Nicht zwingend auf demselben Konto wie die Grundmiete. Für Transparenz können Nebenkostenvorauszahlungen getrennt geführt werden. Wenn Sie Mietertrag buchen, sollten Sie das Abrechnungssystem und den verwendeten Kontenplan berücksichtigen.

Gilt der Buchungszeitpunkt auch bei einer EÜR?

Nicht vollständig. Die Beispiele mit Forderungen und Rechnungsabgrenzung orientieren sich an bilanzierenden Unternehmen. Bei der EÜR gelten grundsätzlich die Zuflussregeln des § 11 EStG einschließlich besonderer Regeln für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen.

Fazit: Mietart, Zeitraum und Zahlungsstatus zuerst prüfen

Wenn Sie Mietertrag buchen, ist der einfache Fall schnell gelöst: Bei einer steuerfreien Wohnraummiete, die direkt auf dem Geschäftskonto eingeht, lautet der Buchungssatz Bank an Mietertrag. Das Bankkonto steigt im Soll, während der Ertrag im Haben erfasst wird.

In der Praxis kommen jedoch zusätzliche Fragen hinzu. Gewerbliche Vermietung kann unter bestimmten Voraussetzungen umsatzsteuerpflichtig behandelt werden, offene Mieten erzeugen bei Bilanzierung Forderungen, Vorauszahlungen können eine Rechnungsabgrenzung erfordern und Kautionen sind keine Mieterträge.

Besonders wichtig ist die periodengerechte Trennung von Ertrag und Zahlung. Wenn Sie Mietertrag buchen, sollte nicht allein der Kontoauszug bestimmen, welchem Zeitraum der Vorgang zugeordnet wird. Die Gewinnermittlungsart und der wirtschaftliche Zeitraum sind ebenfalls entscheidend.

Die Bildungsbibel empfiehlt folgende Reihenfolge: Mietart bestimmen, Umsatzsteuer prüfen, Zeitraum zuordnen, Zahlung oder Forderung feststellen, passendes Ertragskonto wählen und Sonderfälle wie Kaution, Nebenkosten oder Mietminderung getrennt behandeln.

Weiterführende Informationen

Wenn Sie Mietertrag buchen und das Thema weiter vertiefen möchten, finden Sie hier passende Inhalte und offizielle Quellen:

• Das Mietrecht sowie der Mietvertrag mit wichtigen Bestandteilen eines Mietvertrags.
• Hier lernen Sie, was Sie beachten müssen, wenn Sie den Mietvertrag kündigen wollen.
• § 4 UStG – Steuerbefreiungen bei Vermietung und Verpachtung.
• § 9 UStG – Verzicht auf Steuerbefreiungen.
• § 252 HGB – periodengerechte Berücksichtigung von Erträgen.
• § 250 HGB – Rechnungsabgrenzungsposten.
• § 551 BGB – Mietkaution bei Wohnraum.