Immobilien – Immobilienbewertung und Wertermittlung

Sie lernen hier mehr zur Immobilienbewertung oder der Wertermittlung einer Immobilie, d. h. für Haus oder Wohnung. Weiterhin erhalten Sie Infos zum Verkehrswert einer Immobilie, den verschiedenen Verfahren der Bewertung, dem Vergleichswert-, dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren. Ebenfalls werden die Gründe sowie die Faktoren für die Bewertung angesprochen.

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Immobilienbewertung

Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, soll dazu dienen, den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Wer ein Haus bzw. eine Wohnung verkaufen will, orientiert sich in der Regel an den Verkaufspreisen, die für die Immobilien in seiner Region gezahlt werden. Diese Zahlen können jedoch nicht mehr als Anhaltspunkte für die Verkäufer sein.

Da jede Immobilie sich nach dem Zustand der Bausubstanz, der Ausstattung der Inneneinrichtung und seiner Wohnlage von einer anderen unterscheidet, muss man für jede Immobilie nach seinem tatsächlichen Wert suchen. Hierzu liefert eine Immobilienbewertung wertvolle Hinweise.

Der ermittelte Verkehrswert entspricht dem Marktwert. Dies bedeutet, ein Verkäufer weiß, wie hoch der Preis ist, mit dem er sein Haus auf dem Immobilienmarkt anbieten kann.

Gründe für die Immobilienbewertung

Der Verkauf von einem Haus bzw. einer Wohnung ist nur einer der Anlässe, zu dem eine fundierte Immobilienbewertung durchgeführt wird. Neben dem Verkäufer weiß der Käufer, was ihn den Erwerb kostet. Diese Info benötigt er, um eine solide Immobilienfinanzierung zu planen. Weitere Gründe können sein:

Investition und hohe Rendite

Der Investor, der mit seinem erworbenen Ferienhaus eine möglichst hohe Rendite erwirtschaften will, erfährt, was ihn seine Investition gekostet hat.

Erbschaftsteuer und Finanzamt

Die korrekte Bewertung einer Immobilie ist auch für das Finanzamt wichtig. Gehört zum Nachlass eines Erblassers eine Immobilie, muss diese bewertet werden. Der Verkehrswert ist für die Ermittlung der Erbschaftsteuer nötig. Auch im Rahmen von Erbauseinandersetzungen ist es erforderlich, dass der Wert der geerbten Immobilie bekannt ist.

Bilanzierung

Die Immobilienbewertung bietet auch dem Bilanzsteuerrecht einen Vorteil: Will ein Betriebsinhaber ein privat angeschafftes Grundstück in seinen Betrieb einlegen, muss er den Einlagewert kennen. Dieser Einlagewert ist identisch mit dem Verkehrswert, den man bei der Immobilienbewertung ermittelt.

Enteignung der Immobilie

Die Immobilienbewertung spielt auch in der Kommunalverwaltung eine Rolle. Soll ein Grundstück enteignet werden und man will den bisherigen Eigentümer mit einer Entschädigung abfinden, muss der Wert der Immobilie bestimmt sein.

Zwangsversteigerung

Im Rahmen von Zwangsversteigerungen von Immobilien kann man auch das Mittel der Immobilienbewertung einsetzen. Hier dient der Verkehrswert dem Versteigerer für die Festsetzung vom ersten Gebot.

Scheidung

Auch wer sich von seinem Ehepartner scheiden lässt, sollte das Mittel der Immobilienbewertung kennen. Gehört zum Vermögen der Eheleute ein gemeinsam angeschafftes Haus, ist nach einer Immobilienbewertung der Wert bekannt, der jedem Ehepartner zusteht. Müssen Sie Ihren Partner nach der Scheidung auszahlen, wissen Sie welchen Preis Sie weiterhin zu zahlen haben.

Gebäudeversicherung

Eine Immobilienbewertung unterstützt auch den Abschluss einer Gebäudeversicherung. An dem Verkehrswert sind die zu zahlenden Beiträge für Versicherung ebenfalls bemessen.

Faktoren der Immobilienbewertung

Für eine fundierte Immobilienbewertung sind drei Faktoren von größter Bedeutung für die Wertermittlung. Dies ist der Zustand der Immobilie sowie die Gegend, in der sich das Haus befindet.

Allgemeiner Zustand der Immobilie

Der Zustand der Immobilie ist erkennbar an der Bausubstanz sowie dem Mauerwerk.

  • Wie gut erhalten sind diese Faktoren bei einem Altbau?
  • Wo muss der neue Eigentümer restaurieren?
  • Für den Zustand vom Haus ist aber auch die Art z. B. Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte und die Größe der Immobilie relevant.

Ausstattung der Immobilie

Die Ausstattung einer Immobilie kann dazu beitragen, dass man das Objekt zu einem höheren oder zu einem niedrigeren Wert verkaufen kann. Liegt die Ausstattung auf einem unteren Niveau, müssen Sie mit einem erhöhten Aufwand für die Renovierung rechnen. Daneben tragen auch die Energieeffekte, die von dem Haus ausgehen, zur Festlegung vom Verkehrswert bei.

Lage der Immobilie

Das letzte Kriterium ist die Lage vom Haus bzw. der Wohnung. Ein teurer Wert bemisst sich nicht allein daran, dass das Objekt in der Innenstadt liegt. Weitere Aspekte, wie z. B. soziale Brennpunkte und Infrastruktur bestimmen ebenso das endgültige Ergebnis.

Verfahren der Immobilienbewertung

Für die korrekte Bewertung einer Immobilie stehen dem Wertermittler, d. h. Immobilienmakler bzw. Sachverständiger, drei Methoden zur Verfügung. Die drei Verfahren haben ihre gesetzliche Verankerung in der Wertermittlungsverordnung. Es handelt sich dabei um:

  • das Vergleichswertverfahren,
  • das Sachwertverfahren
  • und das Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren bei gleichen Objekten

Eine Immobilienbewertung wird nach dem Vergleichswertverfahren vorgenommen, wenn das Haus zuvor von dem Eigentümer genutzt wurde, um selber darin zu wohnen. Eine weitere Voraussetzung für das Verfahren ist, dass es genügend Objekte gibt, mit denen man das Haus vergleichen kann. Diese Objekte müssen schon verkauft sein.

Begutachtung durch einen Wertermittler

Der Wertermittler begutachtet die Gebäudeart, das Alter vom Haus, die Gegend sowie die Bauweise mit den Vergleichsobjekten. Der Gesetzgeber verlangt in der Wertermittlungsverordnung, dass mindestens 35% der Kriterien übereinstimmen müssen, damit der Vergleich nachvollziehbar ist.

Kaufpreissammlung ist ausschlaggebend

Bezüglich des Grundstücks, auf dem das zu bewertende Haus steht, kann der Wertermittler sich an die Gutachterausschüsse wenden. Hier kann er eine Sammlung von Kaufpreisen einsehen. Die Kaufpreissammlung entsteht aus den Kaufverträgen für alle Immobiliengeschäfte, die in einer bestimmten Region bzw. in einer größeren Stadt abgeschlossen sind. Das Vergleichswertverfahren kommt nicht nur bei Einfamilienhäusern zum Einsatz, es findet ebenfalls Anwendung bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen.

Sachwertverfahren

Ein Sachwertverfahren hat seinen Auftritt, wenn dem Wertermittler nicht genügend Objekte zur Verfügung stehen, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Das Sachwertverfahren ist eine sehr komplexe Methode. Daher kommt es für die Immobilienbewertung nur in Betracht, wenn das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren nicht anzuwenden sind. Der Verkehrswert wird durch die Kosten ermittelt, die entstehen würden, wenn man das zu bewertende Haus neu bauen will, also zu den Kosten der Wiederbeschaffung.

Bodenrichtwert oder der Wert vom Grundstück

Der Wert vom Grundstück richtet sich nach dem Bodenrichtwert. Auch diesen bekommt der Wertermittler bei dem zuständigen Gutachterausschuss. Zusätzlich entscheidet auch die Lage vom Grundstück über den Bodenrichtwert.

Beschaffenheit vom ganzen Haus

Die Wertermittlung vom Haus richtet sich nach der Beschaffenheit vom ganzen Haus. Hier ist z. B. entscheidend, ob und wie das Haus verputzt ist. Weitere Aspekte betreffen die Türen sowie die Fenster.

Alter der Immobilie

Ein Merkmal, das der Wertermittler bei Anwendung des Sachwertverfahrens nicht außer Acht lassen darf, ist das Alter der Immobilie. Die Wertminderung durch das Alter setzt den Verkehrswert vom Gebäude herab.

Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten

Das Ertragswertverfahren wird angewendet bei Häusern, die vermietet wurden, also Vermietungsobjekte oder bei gewerblichen Immobilien. Die Art der Immobilie ist hierbei nicht entscheidend. Das Ertragswertverfahren kommt bei der vermieteten Einzimmerwohnung ebenso zum Einsatz wie bei einem vermieteten Mehrparteienhaus.

Reinertrag als Kriterium

Das entscheidende Kriterium dieser Methode der Immobilienbewertung ist der Reinertrag, der mit der Immobilie erzielt werden kann.

Ortsübliche Miete und Mietspiegel

Abgestellt wird hierbei nicht auf die tatsächlich erzielte Miete, sondern die ortsübliche Miete. Die ortsübliche Miete lässt sich anhand vom Mietspiegel für die Stadt bzw. die Region schnell feststellen.

Wertermittlung online durchführen

Sollten Sie eine Immobilienbewertung kostenlos und online durchführen wollen, so wird meist das Vergleichsverfahren angewendet. Also werden aus genügend vorhandenen Vergleichswerten sog. Angebotspreise oder Marktpreise ermittelt. Meistens dienen diese Online-Portale zur Immobilienbewertung für eine Ersteinschätzung.

Bei den meisten Portalen müssen Sie sich registrieren oder zumindest eine Email-Adresse angeben. Je mehr Infos Sie für die Wertermittlung bereitstellen, umso genauer wird die Bewertung der Immobilie ausfallen.

Online Portale für die Immobilienbewertung

Mit diesen Online-Portalen können Sie Ihre Immobilie online bewerten lassen, um eine Ersteinschätzung zu erhalten:

Sachverständigen finden

Eine Immobilienbewertung darf von einem erfahrenen Immobilienmakler durchgeführt werden. Aber auch ein Sachverständiger im Immobilienrecht ist hierzu befugt, wenn er den Verkehrswert einer Immobilie für die Erstellung von einem Wertgutachten benötigt.

Gutachter für die Immobilienbewertung

Der Bundesverband für Deutsche Sachverständige und Gutachter, kurz BDSF bietet eine Gutachtersuche. Hier finden Sie auch Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien. Hier geht es zur Gutachtersuche.

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung

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